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Le 08 février 2013
Le contrat préliminaire, appelé contrat de réservation, fait partie des avants-contrats mais il s'agit du seul type d'avant-contrat envisageable préalablement à une vente d'immeuble à construire
Par lettre du 11 janv. 2011, Mme Marie-Claude Q a indiqué à la SAS CICO PROMOTION qu'elle refusait de signer le projet d'acte de vente de deux appartements, objets d'une dation en paiement prévue selon acte notarié du 19 avr. 2007 par lequel elle avait vendu à cette société trois parcelles de terrain situé [...] moyennant le prix de 770.000 euro assuré par un versement de 314.000 euro le jour de la signature et une compensation avec deux appartements de la copropriété destinée à être construite sur le terrain vendu d'une valeur de 456.000 euro livrables à l'achèvement des travaux prévu le 15 juin 2009.
La SAS CICO PROMOTION a sollicité le prononcé de la caducité de la dation en paiement et du contrat de réservation du 19 avr. 2007 précisant qu'elle tenait le solde du prix à disposition de Mme Marie-Claude Q qui ne devait plus bénéficier du privilège de vendeur dont il convenait d'ordonner mainlevée et demandait que lui soit allouée une somme de 55.807,50 euro au titre du préjudice subi du fait de la dissimulation d'un encorbellement surplombant les parcelles vendues ou subsidiairement la condamnation sous astreinte de 100 euro par jour de retard à procéder à la suppression de cet ouvrage ainsi que 1.652.500 euro en réparation de la résiliation de huit ventes de logements.
Mme Marie-Claude Q s'est opposée à ces demandes et a sollicité la réparation du préjudice qu'elle subissait du fait de l'absence de livraison des deux appartements dont elle n'avait pu assurer la location et ce, jusqu'à la livraison des logements tels que prévu à l'origine ainsi que de son préjudice moral.
La Cour rappelle que la nature d'un acte concernant un immeuble à construire, doit être définie au regard des stipulations qu'il contient.
Le contrat préliminaire, appelé contrat de réservation, fait partie des avants-contrats mais il s'agit du seul type d'avant-contrat envisageable préalablement à une vente d'immeuble à construire dont le contenu du contrat préliminaire est fixé avec précision à l'art. L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) ainsi que par des dispositions réglementaires qui imposent la présence d'indications techniques : consistance des biens, qualité de la construction, délai d'exécution mais aussi d'indications financières : prix, conditions de financement, le délai dans lequel la vente devra être conclue doit finalement être indiqué.
Pourtant, certaines de ces indications peuvent n'être que prévisionnelles y compris pour ce qui est du prix.
En effet, en matière de vente d'immeuble à construire il existe un régime spécifique du contrat de réservation, lequel, puisqu'il n'est pas une promesse de vente comporte un certain nombre d'éléments qui ne sont précisés qu'à titre indicatif, telle une surface habitable approximative, ou encore un prix prévisionnel et qu'il y a dès lors nécessité par suite de distinguer entre les modifications admissibles et celles portant sur des éléments substantiels.
Également si le réservant réalise le programme, le contrat préliminaire doit le conduire à proposer au réservataire un avant-projet définitif de vente en l'état futur d'achèvement qui peut ainsi présenter des modifications par rapport au contrat de réservation.
{{Le réservataire a dès lors le choix entre acquérir, aux conditions nouvelles en présence de modifications, ou bien renoncer à l'acquisition et que s'il renonce à la vente en l'absence de modifications importantes entre le contrat de réservation et l'acte définitif, le réservant pourra conserver le dépôt de garantie.}}
En l'espèce l'acte authentique du 19 avr. 2007, reçu par Maître O, notaire à A, comportant vente des terrains par Mme Marie-Claude Q, elle-même assistée de son notaire, Maître D, comportait indication de la dation de deux appartements à construire dans le cadre d'une résidence à édifier sur ces terrains au plus tard le 15 juin 2009 mais avec cette précision importante que cette dation deviendrait caduque à défaut de livraison au terme convenu, l'acquéreur pouvant alors exiger le versement du prix.
L'acte sous-seing privé du même jour, que les parties ont entendu expressément qualifier de "contrat de réservation" confirmait que Mme Marie-Claude Q s'engageait à acquérir "en l'état futur d'achèvement" les deux appartements objets de la dation pour le même prix de 456.000 euro.
Par cette convention, la SAS CICO PROMOTION n'a pas contracté d'obligation de délivrance qui serait contraire à l'obligation de réserver, laquelle oblige simplement le vendeur à vendre l'immeuble ou la partie d'immeuble s'il en effectue la construction.
Il s'agit bien d'un contrat de réservation répondant à la définition comportant les critères d'ordre public imposés par l'article L. 261-10 CCH et non d'une vente définitive .
En l'espèce il est constant que les appartements n'ont pu être livrés à la date convenue et ce pour des raisons indépendantes de la volonté du promoteur, des fouilles archéologiques ont eu lieu sur le site et les travaux n'ont commencé qu'à la fin de l'année 2010.
La SAS CICO PROMOTION a néanmoins proposé la passation de la vente définitive par l'envoi d'un avant projet, comportant toutes les annexes nécessaires, que Mme Marie-Claude Q, pouvait légitimement refuser de signer si elle estimait que des modifications avaient été apportées aux plans indicatifs présentés lors du contrat de réservation, ou si le règlement de copropriété n'était pas conforme, mais dans cette hypothèse elle ne pouvait exiger que le paiement de la somme de 456.000 euro d'ailleurs proposée par la SAS CICO PROMOTION.
Il y a lieu en conséquence à confirmation du jugement concernant la caducité du contrat de réservation conclu le 19 avr. 2007 ainsi que la caducité de la clause dation en paiement stipulé dans l'acte authentique du 19 avr. 2007 en ce qu'il a été donné acte à la SAS CICO PROMOTION de son offre de payer à Mme Marie-Claude Q la somme de 456.000 euro avec mainlevée du privilège du vendeur sur les parcelles concernées.
Par lettre du 11 janv. 2011, Mme Marie-Claude Q a indiqué à la SAS CICO PROMOTION qu'elle refusait de signer le projet d'acte de vente de deux appartements, objets d'une dation en paiement prévue selon acte notarié du 19 avr. 2007 par lequel elle avait vendu à cette société trois parcelles de terrain situé [...] moyennant le prix de 770.000 euro assuré par un versement de 314.000 euro le jour de la signature et une compensation avec deux appartements de la copropriété destinée à être construite sur le terrain vendu d'une valeur de 456.000 euro livrables à l'achèvement des travaux prévu le 15 juin 2009.
La SAS CICO PROMOTION a sollicité le prononcé de la caducité de la dation en paiement et du contrat de réservation du 19 avr. 2007 précisant qu'elle tenait le solde du prix à disposition de Mme Marie-Claude Q qui ne devait plus bénéficier du privilège de vendeur dont il convenait d'ordonner mainlevée et demandait que lui soit allouée une somme de 55.807,50 euro au titre du préjudice subi du fait de la dissimulation d'un encorbellement surplombant les parcelles vendues ou subsidiairement la condamnation sous astreinte de 100 euro par jour de retard à procéder à la suppression de cet ouvrage ainsi que 1.652.500 euro en réparation de la résiliation de huit ventes de logements.
Mme Marie-Claude Q s'est opposée à ces demandes et a sollicité la réparation du préjudice qu'elle subissait du fait de l'absence de livraison des deux appartements dont elle n'avait pu assurer la location et ce, jusqu'à la livraison des logements tels que prévu à l'origine ainsi que de son préjudice moral.
La Cour rappelle que la nature d'un acte concernant un immeuble à construire, doit être définie au regard des stipulations qu'il contient.
Le contrat préliminaire, appelé contrat de réservation, fait partie des avants-contrats mais il s'agit du seul type d'avant-contrat envisageable préalablement à une vente d'immeuble à construire dont le contenu du contrat préliminaire est fixé avec précision à l'art. L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) ainsi que par des dispositions réglementaires qui imposent la présence d'indications techniques : consistance des biens, qualité de la construction, délai d'exécution mais aussi d'indications financières : prix, conditions de financement, le délai dans lequel la vente devra être conclue doit finalement être indiqué.
Pourtant, certaines de ces indications peuvent n'être que prévisionnelles y compris pour ce qui est du prix.
En effet, en matière de vente d'immeuble à construire il existe un régime spécifique du contrat de réservation, lequel, puisqu'il n'est pas une promesse de vente comporte un certain nombre d'éléments qui ne sont précisés qu'à titre indicatif, telle une surface habitable approximative, ou encore un prix prévisionnel et qu'il y a dès lors nécessité par suite de distinguer entre les modifications admissibles et celles portant sur des éléments substantiels.
Également si le réservant réalise le programme, le contrat préliminaire doit le conduire à proposer au réservataire un avant-projet définitif de vente en l'état futur d'achèvement qui peut ainsi présenter des modifications par rapport au contrat de réservation.
{{Le réservataire a dès lors le choix entre acquérir, aux conditions nouvelles en présence de modifications, ou bien renoncer à l'acquisition et que s'il renonce à la vente en l'absence de modifications importantes entre le contrat de réservation et l'acte définitif, le réservant pourra conserver le dépôt de garantie.}}
En l'espèce l'acte authentique du 19 avr. 2007, reçu par Maître O, notaire à A, comportant vente des terrains par Mme Marie-Claude Q, elle-même assistée de son notaire, Maître D, comportait indication de la dation de deux appartements à construire dans le cadre d'une résidence à édifier sur ces terrains au plus tard le 15 juin 2009 mais avec cette précision importante que cette dation deviendrait caduque à défaut de livraison au terme convenu, l'acquéreur pouvant alors exiger le versement du prix.
L'acte sous-seing privé du même jour, que les parties ont entendu expressément qualifier de "contrat de réservation" confirmait que Mme Marie-Claude Q s'engageait à acquérir "en l'état futur d'achèvement" les deux appartements objets de la dation pour le même prix de 456.000 euro.
Par cette convention, la SAS CICO PROMOTION n'a pas contracté d'obligation de délivrance qui serait contraire à l'obligation de réserver, laquelle oblige simplement le vendeur à vendre l'immeuble ou la partie d'immeuble s'il en effectue la construction.
Il s'agit bien d'un contrat de réservation répondant à la définition comportant les critères d'ordre public imposés par l'article L. 261-10 CCH et non d'une vente définitive .
En l'espèce il est constant que les appartements n'ont pu être livrés à la date convenue et ce pour des raisons indépendantes de la volonté du promoteur, des fouilles archéologiques ont eu lieu sur le site et les travaux n'ont commencé qu'à la fin de l'année 2010.
La SAS CICO PROMOTION a néanmoins proposé la passation de la vente définitive par l'envoi d'un avant projet, comportant toutes les annexes nécessaires, que Mme Marie-Claude Q, pouvait légitimement refuser de signer si elle estimait que des modifications avaient été apportées aux plans indicatifs présentés lors du contrat de réservation, ou si le règlement de copropriété n'était pas conforme, mais dans cette hypothèse elle ne pouvait exiger que le paiement de la somme de 456.000 euro d'ailleurs proposée par la SAS CICO PROMOTION.
Il y a lieu en conséquence à confirmation du jugement concernant la caducité du contrat de réservation conclu le 19 avr. 2007 ainsi que la caducité de la clause dation en paiement stipulé dans l'acte authentique du 19 avr. 2007 en ce qu'il a été donné acte à la SAS CICO PROMOTION de son offre de payer à Mme Marie-Claude Q la somme de 456.000 euro avec mainlevée du privilège du vendeur sur les parcelles concernées.
Référence:
Référence:
- C.A. de Riom, 1re Ch. civ., 7 janv. 2013 (R.G. N° 11/03096)