La délicate question de l'assujettissement aux droits de la commission d'agence

Lors de la vente d’un bien immobilier, lorsque les honoraires de négociation versés à l’agent immobilier sont stipulés à la charge de l’acquéreur et payés par ce dernier, lesdits honoraires ne sont pas soumis aux droits de mutation à titre onéreux. Conformément à un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 12 décembre 1995 (Cass. com, 12 déc. 1995, n° 94-10791), ce principe tombe cependant lorsque les honoraires stipulés dans le mandat sont à la charge du vendeur, bien que dans une telle situation ils restent payés par l’acquéreur (et prélevés sur le prix de vente). Ainsi, ces honoraires constituent une charge augmentative du prix, entrant dans l’assiette taxable des droits de mutation à titre onéreux. Il en ressort que si le prix de la vente est fixé "commission d’agence immobilière à charge vendeur", l’acquéreur paiera les droits de mutation à titre onéreux sur le prix intégral (sans déduction des honoraires de négociation). L’acquéreur supporte au surplus la charge de la TVA incluse dans la facturation des honoraires de l’agence immobilière.

Un député a interrogé le Gouvernement sur l’opportunité d’exclure de l’assiette des droits de mutation à titre onéreux les honoraires d’agence immobilière, que ces derniers soient ou non inclus dans le prix de vente à charge du vendeur ou de l’acquéreur.

En réponse, le ministre de l’Économie indique que selon les dispositions du I de l’art. 683 du Code général des impôts (CGI) le droit d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière auxquels sont soumises les mutations à titre onéreux d’immeubles sont assis sur le prix exprimé auquel il convient d’ajouter les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du cédant.

L’instruction fiscale publiée au BOFiP sous la référence BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20précise qu’il convient d’entendre par « charges » toutes les prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur et tous les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur, soit en acquittant ses dettes, soit en prenant à son compte des obligations qui incombent normalement à ce dernier, de sorte que ne constituent pas des charges soumises aux droits de mutation les obligations personnelles à l’acquéreur que la loi fait peser sur celui-ci.

Ainsi, en principe, la commission versée à l’intermédiaire, qui constitue des frais engagés antérieurement à la vente, n’entre pas dans l’assiette du droit de mutation lorsque le mandat précise qu’elle sera à la charge de l’acquéreur, quel que soit le mandant.

En revanche, la commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée par l’acquéreur, constitue, selon le ministre, une charge augmentative du prix à soumettre au droit de mutation puisqu’en prenant à son compte une obligation qui incombe au vendeur, l’acheteur lui confère un avantage indirect constituant une charge devant être comprise dans l’assiette des droits d’enregistrement.

Ce schéma permet d’éviter une inégalité entre les acquéreurs.

En effet, pour un immeuble dont la valeur vénale est 100 et les frais de 5 à la charge du vendeur, l’acquéreur paiera ce dernier :

- soit 100 si le vendeur acquitte ensuite sa dette directement ;

- soit 95 si l’acquéreur reprend à sa charge la dette. Il paie en fait 100 : 95 directement au vendeur et 5 en "reprise de dette". De même, si l’acquéreur décidait de reprendre à sa charge le reliquat de prêt immobilier contracté par le vendeur, à hauteur de 20, il ne paierait directement que 80 ou 75, le reste étant pris en compte par la reprise de dettes. Ainsi, en intégrant les charges augmentatives du prix, ici les dettes du vendeur, l’assiette des droits est bien toujours de 100.

C’est cette logique qui guide la détermination de l’assiette pour correspondre à la valeur vénale.

Le ministre considère en revanche que :

- lorsque les frais sont à la charge de l’acquéreur, ils ne constituent pas une dette que l’acquéreur reprend pour payer en partie le bien;

- par ailleurs, l’exclusion automatique des honoraires des seules agences immobilières et non des autres intervenants possibles dans les transactions immobilières serait de nature à créer une inégalité entre les différents intermédiaires intervenant dans les transactions immobilières;

- enfin, l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de la commission d’intermédiaire ne s’oppose pas à son inclusion le cas échéant dans l’assiette d’imposition du droit de mutation dès lors que ces deux impôts n’ont pas le même objet, le premier frappant la consommation d’une prestation de services réalisée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel et le second, la mutation à titre onéreux d’un immeuble.