De plus en plus de particuliers propriétaires d’un grand terrain constructible (qui peut être en partie déjà bâti) sont tentés de valoriser leur patrimoine immobilier, en détachant une ou plusieurs parcelles en vue de les céder comme terrains à bâtir. Attractive, la division foncière n’en est pas moins réglementée et doit être examinée attentivement en amont de tout projet immobilier.
- Qu’est-ce qu’une division foncière ?
C’est une procédure qui consiste à morceler une unité foncière en vue d'obtenir plusieurs entités distinctes.
Une unité foncière, selon le Conseil d’Etat (27/06/2005, n°264667), est « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».
Il y a unité foncière même en présence de plusieurs parcelles cadastrales contiguës, dès lors qu’elles ne sont pas séparées par la propriété d’un tiers, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’une voie publique ou privée.
Dès lors que le propriétaire d’une unité foncière souhaite la diviser en vue d’en céder une partie comme terrain à bâtir, il faut, avant toute chose, se préoccuper de savoir si la division tombe ou non sous le coup de la réglementation des lotissements.
- Qu’est-ce qu’un lotissement ?
L’article L. 442-1 du code de l'urbanisme définit le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
La division foncière ayant pour objet de créer un seul lot destiné à accueillir une construction suffit pour qu’il y ait lotissement (ordonnance n°2011-1916). On parle alors de « lotissement unilot ».
- Qu’est-ce que la réglementation des lotissements ? Quelles autorisations d’urbanisme obtenir ?
Selon l’article R421-19 du code de l’urbanisme, il sera nécessaire d’obtenir la délivrance par la Mairie d’un « permis d’aménager » si le lotissement « prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces, ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement » ou, même en l’absence de voies, espaces ou équipements communs si le lotissement est situé dans le « périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ».
Selon l’article R421-23 du code de l’urbanisme, il faudra déposer une « déclaration préalable » pour les lotissements qui ne se trouvent pas dans l’une des situations évoquées ci-dessus.
Le dossier administratif de demande d’une déclaration préalable est plus simple et plus rapide à mettre en place et à obtenir qu’un permis d’aménager.
- Les cas où la division foncière n’emporte pas la création d’un lotissement
Certaines divisions foncières ne sont pas constitutives d’un lotissement et ne sont soumises ni à permis d’aménager, ni à déclaration préalable.
Aux termes de l’article R 442-1 du code de l’urbanisme, ne constitue pas des lotissements, notamment :
* Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle (procédure dite de la division primaire mais la demande de permis doit porter sur l’assiette totale du terrain avant division et non sur la seule fraction de terrain à détacher) ;
* Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R.* 431-24 (permis de construire valant division parcellaire permettant d’autoriser en même temps la division et la construction lorsque les travaux portent sur la construction de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit être divisé avant l’achèvement de l’ensemble du projet) ;
* Le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs terrains qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de l’un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes à ces bâtiments ; étant précisé que le reliquat du terrain s’il est destiné à être bâti, demeure quant à lui soumis à la réglementation des lotissements ;
* Les détachements de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contiguë ;
- Quelles démarches entreprendre ?
La division foncière suppose l’intervention d’un géomètre-expert afin d’établir un document d’arpentage qui découpera la ou les parcelles d’assiette et attribuera de nouveaux numéros cadastraux aux parcelles issues de la division. Ce document préparatoire permettra au propriétaire de céder à un tiers la ou les parcelles détachées.
Il incombe également au propriétaire du terrain d’assiette du lotissement de faire réaliser par le géomètre un bornage. En effet, l’article L115-4 du code de l’urbanisme fait du bornage une obligation pour la vente de terrains à bâtir issus d'un lotissement, à peine de nullité de l'acte de vente et de la promesse unilatérale de vente…). Le bornage est « l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents ».
L’accompagnement du notaire est également essentiel dans l’élaboration du projet afin d’envisager avec lui la solution la plus adaptée dans le respect des régles d’urbanisme. Selon la situation des lieux, la division peut également entraîner la création éventuelle de servitudes nécessaires ou utiles au fonctionnement des biens immobiliers issus de la division.
L’ONB et ses notaires spécialisés en droit de l’urbanisme et de la construction sont à votre disposition pour assurer cet accompagnement.
Dans le cadre de la convention de partenariat établie entre la Faculté de Droit et de Sciences Politiques de Montpellier et l’ONB, cet article a été rédigé par :
NASCIMO KERHARO, étudiant master Droit et contentieux publics, en collaboration avec Catherine PUJOL, Notaire salarié à l'ONB, sous la direction de Christophe Caulier, Notaire associé.