La présence de mérules rend impossible la perfection de la vente ayant fait l'objet d'un compromis

 

L'article 1134 ancien du Code civil dispose que :

"Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi."

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du Code civil : "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

L'article 1583 du Code civil dispose que : "Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé".

L'article 1589 du même code dispose que : '"La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix..."

Il est constant que le compromis de vente souscrit par les parties devant notaire le 08 avril 2016 comporte une clause spécifique en page 19, relative à la présence demérule.

Cette clause est ainsi rédigée :

"MERULES :

...le bien ne se trouve pas actuellement dans une zone de présence d'un risque demérule délimitée par un arrêté préfectoral.

Le vendeur déclare ne pas avoir constaté l'existence de zones de condensation interne, de traces d'humidité, de moisissures, ou encore de présence d'effritements ou de déformations dans le bois ou de tâche de couleur marron ou l'existence de filaments blancs à l'aspect cotonneux, tous les éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon".

Il résulte de ces énonciations que la chose vendue était expressément présentée par le vendeur comme ne présentant pas d'élément révélateur de la présence de mérule.

Précédemment au compromis, l'état des diagnostics immobiliers a été établi le 22 janvier 2016 et comportait notamment un rapport relatif à la présence de termites.

Les conclusions de ce rapport étaient reproduites au compromis signé, dans les termes suivants sous la rubrique 'TERMITES' :

"Résultats :

Absence d'indice d'infestation de termites.

Constatations diverses :

Dans la maison dégradations importantes des plinthes dans l'entrée et des lambris dans le bureau, présence de pourritures fibreuses. Traces d'hesperophanes dans certains éléments de charpente, exemple poutre WC du RDC;

Dépendances: dégradations importantes des éléments en bois anciens (poutres, planchers) présentent des traces de vrillettes (trous de sortie visibles), des infiltrations provoquent de la pourriture molle et fibreuse sur les planchers et les poutres".

Il sera retenu que ce rapport, établi dans le cadre de la recherche de termites, ne permettait pas à l'acheteur d'être informé sur la présence effective de mérule, seule la présence de pourriture fibreuse étant remarquée, sans autre commentaire.

Il ne peut être reproché à M. DE C. d'avoir indiqué par émail du 26 janvier 2016 '"J''ai regardé (pour le moment en diagonale) les diagnostics et il n'y a pour ma part peu de surprise".

Il a pu signer alors, en toute bonne foi, le compromis qui précisait clairement la position du vendeur quant à l'absence de mérule.

Or, le rapport d'analyse rédigé par la société EUROFINS le 04/07/2016 au nom de M. MAC K. a révélé la présence effective de ce champignon.

Il ne peut, dans ces circonstances, être reproché à M. DE C., acquéreur, son refus de signature de l'acte authentique, prévue le 02 juin 2016, alors que la présence effective de mérulemodifiait les caractéristiques du bien, cela même si l'infestation était circonscrite au seul bureau.

Etant rappelé, avec le tribunal, que la mérule est effectivement un champignon dévastateur qui provoque la destruction des bois et se développe en milieu humide, la réalité de la présence de mérule, en contradiction avec les termes même de la promesse, modifiait les termes de l'accord de telle manière que l'acheteur était fondé à considérer comme caduc le compromis signé.

Il est établi en outre qu'à la suite des résultats des analyses EUROFINS, de nouvelles négociations ont été menées entre les parties, sans qu'un accord puisse être trouvé, puisque M. MAC K. proposait un prix diminué de 40;000 EUR et M. DE C. demandait une baisse de prix de 65;000 EUR.

Comme retenu par le premier juge, le défaut de déclaration par M. MAC K. de la contamination aux services municipaux, s'il pourrait être constitutif d'une infraction, est sans incidence sur les rapports entre vendeur et acquéreur et sans lien avec l'objet du présent litige, alors que l'intimé ne tire argument de son propos liminaire que pour soutenir, sans l'établir, la mauvaise foi de son vendeur dont il n'est pas démontré la connaissance qu'il avait de la présence effective de mérule avant signature du compromis.

S'agissant de la recherche d'un nouvel accord - non obtenu - portant sur un bien désormais atteint de mérule, et alors que la validité du compromis de vente était affectée, il ne pouvait être considéré qu'une vente parfaite était intervenue dès la signature de la promesse de vente.

Le jugement est en conséquence confirmé sur ce point.