Partager cette actualité
Le 29 octobre 2003
Une importante réglementation s'est mise en place pour lutter, auparavant rechercher, la présence de substances dangereuses ou nuisibles dans les immeubles. Aujourd'hui, la réglementation porte sur le plomb, l'amiante, les termites. Demain, seront visés le radon, les légionelles et peut-être les mérules. D'une manière générale, en matière de vente immobilière, le législateur a voulu invalider les clauses d'exonération de la garantie du vendeur quant aux vices cachés, lorsque le constat, le diagnostic ou l'état n'est pas annexé à l'avant-contrat à la vente ou, à défaut, au contrat de vente. M. Jean-Pascal BUS (in Actualité juridique droit immobilier AJDI, 10 septembre 2003, n° 9, p. 566) constate que, face à la prolifération de ces dispositions et à leur complexité, de nombreuses études doctrinales ont été menées, portant sur la responsabilité des propriétaires qui ne respectent pas les prescriptions réglementaires, en particulier à l'égard des acquéreurs, mais que, en revanche, aucune étude ne s'est encore intéressée à la responsabilité des contrôleurs agréés dont la mission consiste pour, l'essentiel, à détecter la présence de matériaux dangereux ou d'insectes xylophages et à évaluer les risques. Or, leur intervention peut engager leur responsabilité, notamment en cas d'erreur dans le diagnostic ou dans les recommandations en découlant. En outre, plusieurs responsabilités sont susceptibles d'être engagées en chaîne, comme celle du vendeur ou du notaire n'ayant pas exigé la production du rapport de l'organisme agréé exigé par la loi au moment de conclure la vente. Dans son étude, M. BUS fait un panorama des obligations légales dans les différents domaines évoqués, afin de mieux comprendre les exigences de la réglementation et les modalités d'intervention de ces organismes. La Cour de cassation vient de statuer, pour la première fois semble-t-il, sur la responsabilité du contrôleur technique chargé de rechercher la présence d'amiante dans un immeuble soumis aux dispositions de l'article R. 1334-15 du Code de la santé publique. La Haute juridiction dit que le contrôleur est tenu d'une obligation de conseil et doit, par lui-même, s'enquérir des caractéristiques complètes de l'immeuble concernant la présence éventuelle d'amiante. Aussi, une cour d'appel ne peut retenir que le contrôleur n'a commis aucune faute dès lors que celui-ci a fait des constatations visuelles sur les seules indications du propriétaire de l'immeuble. Le contrôleur, devant un manque évident d'informations, aurait dû rechercher les documents de la construction ou rénovation ou confier cette recherche à un architecte ou à un cabinet spécialisé. L'arrêt est par ailleurs muet sur la responsabilité que le notaire peut encourir s'il ne s'est pas enquis des conditions dans lesquelles le contrôle a été fait, en particulier sur les investigations du contrôleur. Références : - €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CSANPUBR.rcv€Code de la santé publique€€ (partie réglementaire, décrets en Conseil d'Etat - €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=EQUU0000780D€Décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites€€ - €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=MESP9921621D€Décret n° 99-483 du 9 juin 1999 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme€€ prévues aux articles L. 32-1 à L. 32-4 du Code de la santé publique et modifiant ce code - €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=MESP9921622D€Décret n° 99-484 du 9 juin 1999€€ relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévues à l'article L. 32-5 du Code de la santé publique et modifiant ce code - €€http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/UPEHT.htm€Loi n° 99-471 du 8 juin 1999€€ tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages - Cour de cassation, 3e chambre civ., 2 juillet 2003 (arrêt n° 792 FP-PBI), cassation