L'agent immobilier doit mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur

M. et Mme X (les vendeurs) ont confié à la société STDI (l’agent immobilier), exerçant sous l’enseigne Casa immobilier, le mandat de vendre un bien au prix de 160.000 euro, moyennant une rémunération de 10.000 euro ; le 22 septembre 2014, ils ont signé, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente avec M. Y (l’acquéreur), lequel a déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien ; le 16 décembre 2014, date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté ; le lendemain, il s’est engagé à payer la somme de 17.000 euro aux vendeurs et celle de 10.000 euro à l’agent immobilier ; cet engagement n’ayant pas été exécuté, les vendeurs ont assigné l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.

Pour rejeter leur demande dirigée contre l’agent immobilier, l’arrêt d'appel retient que, si l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien, ces éléments, figurant à la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes, et que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

En statuant ainsi, alors que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté, la cour d’appel a violé l'art. 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.