L'agent immobilier n'est pas responsable au titre des caractéristiques du prêt demandé

Si l'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil, ce dernier ne porte pas sur les caractéristiques du prêt à solliciter qui relèvent de la seule compétence du banquier.
Selon un compromis de vente signé le 24 sept. 2008 par l'intermédiaire de la société Kléber immobilier, M. Gérard P et Mme Josiane P ont acquis des consorts A-C un immeuble sis à [...], au prix global de 436.000 euro dont 395.000 euro de prix de vente, 26.000 euro de frais d'acte et 15.000 euro de frais de négociation. La vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts bancaires d'un montant de 436.000 euro, avec mise en place d'un prêt relais, dans le délai de 60 jours expirant le 24 nov. 2008 à 18 heures.

Par courrier du 18 nov., les époux P ont informé la société Kléber de ce qu'ils se désistaient de leur acquisition en raison du refus de prêt de la Caisse de crédit agricole, de la Société générale et de la société de courtage Ace, en précisant être sans nouvelles de la BNP Paribas. Le 24 nov. suivant, ils ont informé les vendeurs de l'impossibilité d'obtenir les prêts.

Par un acte d'huissier de justice délivré le 29 janv. 2010, la société Kléber a fait assigner les époux Perrolier en paiement d'une somme principale de 15.000 euros et d'une indemnité de procédure. Elle soutenait avoir été destinataire, comme le notaire chargé de rédiger l'acte authentique, d'un accord de prêt de l'UCB/Cétélem, reçu par télécopie le 22 nov. 2008, soit trois jours avant l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, considérait que la vente était parfaite et s'estimait fondée à obtenir le paiement de sa commission, au besoin à titre de dommages et intérêts, indépendamment du fait que les vendeurs n'auraient pas agi en réitération de la vente ou en paiement de la clause pénale.

Les époux P ont formé une demande reconventionnelle.

L'agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission dès lors qu'il ne prouve pas que l'acquéreur qui s'est désisté a empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue au compromis de vente. La seule circonstance qu'il a reçu une télécopie contenant une offre de prêt l'avant veille de la date limite ne permet pas d'établir que les clients ont reçu l'offre dans les délais.

Si l'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil, ce dernier ne porte pas sur les caractéristiques du prêt à solliciter qui relèvent de la seule compétence du banquier. Les acquéreurs ne peuvent donc lui reprocher un manquement à ce titre.

En revanche, tenu d'une obligation de renseignement, il lui incombait d'informer les acquéreurs de la réalisation des travaux de réhabilitation totale de l'immeuble, survenus depuis moins de 10 ans et non couverts par une assurance dommages-ouvrage, mentionnés dans le titre de propriété des vendeurs. Faute d'information sur les risques résultant de travaux non garantis, les acquéreurs ont perdu une chance de ne pas contracter. Compte tenu du rejet des prétentions de l'agent immobilier, leur préjudice est cependant réduit et se limite aux tracas de la procédure. Il leur est ainsi alloué 2.000 euro de dommages et intérêts à ce dernier titre.