Selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de ce texte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement le jour de la vente sans s'arrêter à celle mentionnée au règlement de copropriété ou dans l'acte de vente, cependant, doivent être exclues du mesurage, les superficies de parties communes matériellement réunies aux parties privatives, sauf si, par suite de l'annexion le vendeur peut se prévaloir de l'usucapion.
Au cas d'espèce, l'acte authentique du 31 mars 2015, aux termes duquel M. L. a vendu à M. S. les lots 80 (logement) et 86 (cave) de l'état de division de l' ensemble immobilier en copropriété sis [...] et [...], désigne le lot 80 de la manière suivante : "Dans le bâtiment B, au premier étage, un logement dit porte droite, comprenant : salle à manger, chambre, cuisine, entrée. Droit aux WC commun au pied de l'escalier. Et les deux cent trente trois / dix mille soixante et unième (233/10061 èmes) des parties communes générales. Observations étant ici faite que la désignation du lot 80 est la suivante par suite de travaux effectués par le précédent propriétaire : entrée, séjour, chambre cuisine, salle de bains et WC". Le vendeur a déclaré que la superficie du lot 80 au titre de la 'loi Carrez' était de 41,31 m2, suivant une attestation établie le 27 octobre 2014 par la société DIAG 75.
Cette attestation ne comporte pas de plan. La comparaison du plan du lot 80 annexé au règlement de copropriété du 5 août 1966 et du plan de ce même lot inclus dans le constat du risque d'exposition au plomb dressé le 27 octobre 2014 par la société DIAG 75, annexé à l'acte de vente du 31 mars 2015, montre que les WC situés sur le palier du 1er étage, ainsi qu'une partie du palier ou du couloir située devant ces WC, ont été annexés au lot 80. Cet état de fait est corroboré par les plans du 1er étage de l'immeuble dressés le 4 février 2016 par M. J., géomètre-expert, à la demande du syndicat des copropriétaires dans le but de modifier le règlement de copropriété en régularisant par création d'un nouveau lot la 'privatisation' des WC communs au 1er étage du bâtiment B.
L'annexion des parties communes précitées au profit du lot 80 n'est pas le fait de M. L.. En effet, la description du lot 80 dans le règlement de copropriété du 5 août 1966, reproduite dans l'acte de vente L./S. du 31 mars 2015, montre que ce lot ne jouissait pas, à l'origine, de WC privatifs mais d'un droit aux WC communs au pied de l'escalier et que, par suite de travaux réalisés par le précédent propriétaire, le lot 80 a été doté de WC. L'annexion par le propriétaire précédant M. L. est confirmée par l'acte authentique du 14 octobre 2005 aux termes duquel, M. L. a acquis de Mme L. les lots 80 et 86 précités, le lot 80 étant ainsi désigné : 'Dans le bâtiment B, au premier étage, un logement dit porte droite, comprenant : salle à manger, chambre, cuisine, entrée. Droit aux WC commun au pied de l'escalier. Et les 233/10035èmes des parties communes générales. Observations étant ici faites que la désignation dudit lot est désormais la suivante : entrée, séjour, chambre cuisine, salle de bains et WC', la superficie mentionnée au titre de la 'loi Carrez' étant de 41,64 m2, selon une attestation du 6 mars 1999 dressée par le cabinet SEB.
L'annexion au lot 80 des WC communs du 1er étage, ainsi que de la partie du couloir ou palier commun permettant d'y accéder, est antérieure au 6 mars 1999. Cette possession, matérialisée par la pose d'une porte sur le palier commun faisant obstacle à l'usage des WC communs par les occupants du 1er étage autres que ceux du lot 80, comme le montre le procès-verbal de constat dressé le 24 avril 2018 par M. Eric C., huissier de justice, à la demande du syndicat des copropriétaires qui a communiqué cette pièce aux débats en première instance, prouve depuis cette date une possession des WC communs et de partie du palier par les propriétaires successifs du lot 80, possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque, la question de l'acquisition de ces parties communes n'ayant été soumise à la copropriété que postérieurement à l'acquisition du lot 80 par M. S. qui en aavait, lui-même, saisi l'assemblée générale des copropriétaires.
L'acte de vente du 14 octobre 2005, qui porte sur les WC inclus dans le lot 80, établit que les parties communes annexées étaient comprises dans cette vente, de sorte que M. L. peut joindre à sa possession celle de son auteur, Mme L.. L'acte du 14 octobre 2005 étant un juste titre, il y a lieu de dire qu'au 31 mars 2015, date la vente par M. L. à M. S., le vendeur avait acquis par usucapion le lot 80 dans sa configuration après annexion des parties communes précitées.
En conséquence, M. S., qui n'établit pas l'existence d'une différence de superficie du lot 80, doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 17.769,31 EUR au titre de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure et de celle de 6.900 EUR pour le rachat des parties communes, ainsi que de celle en paiement des frais de notaireexposés à l'occasion de cette vente.
Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté M. S. de toutes ses demandes.
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 29 janvier 2021, RG n° 19/00023