Le barème fiscal s'applique pour le calcul du droit de vente sur l'usufruit vendu entre deux SCI

Une société civile immobilière (SCI)  cédé l'usufruit d'un immeuble situé à Paris à une autre SCI pour 4 130 000 EUR. L'acte stipule que l'usufruit s'éteindra au décès du survivant de Monsieur ou Madame X, le premier étant gérant de la cédéante SCI et la seconde, gérante de la SCI cessionnaire.

L'assiette des droits d'enregistrement au titre de la cession a été calculée par application du barème de l'art. 669, I, du Code général des impôts (CGI) qui dispose que la valeur de l'usufruit viager est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la pleine propriété d'après l'âge de l'usufruitier. Compte tenu de l'âge de Monsieur et Madame X au jour de la cession (69 et 63 ans), la base d'imposition aux droits d'enregistrement est fixée à 2 400 000 EUR, soit 40 % de la valeur de l'immeuble en pleine propriété estimée à 6 000 000 EUR.

L'administration fiscale a contesté l'assiette des droits et exigé le paiement d'un complément pour enregistrer et publier l'acte de cession. Elle estime que l'article 669 du CGI ne s'applique qu'aux personnes physiques et qu'il convient d'appliquer ici l'article 683 du CGI, propre aux mutations à titre onéreux d'immeubles, qui prévoit que le droit de vente est liquidé sur le prix exprimé dans l'acte constatant la mutation.

Les premiers juges donnent raison à l'administration fiscale.

En cause d'appel, la SCI cédante soutient que l'art. 669, I, est applicable aux cessions d'usufruit viager d'immeubles même entre personnes morales dans la mesure le texte ne distingue pas selon que le cédant est une personne physique ou une personne morale. Elle ajoute que la doctrine administrative prévoit que l'art. 669, I est une disposition spéciale qui prévaut sur les dispositions générales de l'art. 683 du CGI (BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 n° 125).

La cour d'appel de Paris suit cette argumentation.

L'assiette des droits d'enregistrement doit donc être déterminée par application du barème de l'art. 669, I, du CGI, même en cas de cession entre personnes morales d'un usufruit devant s'éteindre au décès du survivant des deux époux.

Par la même décision, la cour d'appel répond à la question de savoir si l'usufruit qui bénéficie à une personne morale peut être considéré comme viager, ou si, en raison de la limitation de sa durée à 30 ans résultant de l'art. 619 du Code civil, cet usufruit est à terme fixe. La cour tranche en faveur de la première branche du premier terme.