Le danger pour le notaire négociateur de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés

La responsabilité du notaire, chargé de la vente et de la rédaction de l'acte, est engagée. Ainsi en va-t-il dès lors qu'il a manqué à son obligation de conseil et d'information en sa qualité de négociateur, puis de rédacteur de l'acte, en ne procédant pas aux vérifications qui s'imposaient pour s'assurer des qualités essentielles du bien qu'il vendait
Le 14 mai 2008, Mme Monique G par l'intermédiaire de M. G, notaire, chargé de la vente et de la rédaction de l'acte, a acquis de M. G un immeuble pour une somme de 155.000 EUR.

Il s'est avéré que contrairement à ce qui lui avait été annoncé et qui était contenu à l'acte de vente, que :
- la chaudière n'était pas âgée de 10 ans tel qu'indiqué dans le diagnostic énergétique annexé à l'acte de vente, mais de 20 à 25 ans, et hors d'usage,
- que l'assainissement annoncé à la page 22 de l'acte authentique, comme étant raccordé au réseau public, ne l'était pas,
- qu'enfin, le lierre recouvrant la façade, masquait des déformations du mur en forme de ventre, ayant pour origine des infiltrations.

Par ailleurs, il était indiqué à l'acte, que le vendeur s'engageait à faire murer les ouvertures du garage au plus tard le 31 déc. 2008, ce à quoi ce dernier n'a pas fait procéder.

C'est dans ces conditions que Mme G a recherché la responsabilité solidaire du vendeur et du notaire, en sa qualité de négociateur et de rédacteur de l'acte, aux fins de se voir indemnisée de son préjudice sur le fondement du dol et de l'obligation de délivrance, et subsidiairement, sur la garantie des vices cachés.

La responsabilité du notaire, chargé de la vente et de la rédaction de l'acte, est engagée. Ainsi en va-t-il dès lors qu'il a manqué à son obligation de conseil et d'information en sa qualité de négociateur, puis de rédacteur de l'acte, en ne procédant pas aux vérifications qui s'imposaient pour s'assurer des qualités essentielles du bien qu'il vendait. En effet, en sa qualité de négociateur, il lui appartenait, alors qu'il savait que son mandant ne connaissait pas l'état de l'immeuble, de faire vérifier par un professionnel la structure de cet immeuble dans la mesure où l'état des façades était masqué par du lierre et qu'en sa qualité de rédacteur de l'acte, il savait qu'il y serait inclus expressément une clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

En ne se donnant pas les moyens de renseigner utilement le mandant sur la nature exacte du bien, objet de la transaction dont il avait été chargé, et en ne le conseillant pas sur la nécessité, avant d'acquérir, de faire vérifier lui-même l'état des façades par rapport à la clause d'exclusion de vices cachés qu'il savait que l'acte allait contenir, le notaire a commis une faute directement, à l'origine du préjudice invoqué par son mandant qui aurait pu, soit renoncer à l'achat de l'immeuble ou l'acquérir à un prix moindre. En conséquence, il convient d'indemniser cette perte de chance à hauteur de 7.000 EUR.