Le lotisseur-vendeur a manqué à son obligation de délivrance d'un terrain à bâtir

 

Madame Denise C. épouse G., venderesse, ne peut invoquer la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, dès lors que l'action formée à son encontre n'est pas fondée sur celle-ci, mais sur la responsabilité contractuelle de droit commun, l'obligation de délivrance et subsidiairement sur la garantie du constructeur.

Il résulte des dispositions de l'article 1604 du Code civil que le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à sa destination.

L'acte authentique de vente du 30 juin 2010 produit aux débats porte sur un terrain à bâtir ayant fait l'objet d'une autorisation de lotir par arrêté municipal, et d'un certificat d'exécution totale des prescriptions de celui-ci.

La demande d'autorisation de lotir prévoyait l'aménagement de plates-formes constructibles, par décaissement et la réalisation de murs de soutènement.

Le rapport d'expertise judiciaire déposée le 24 mars 2016 par monsieur G. révèle, d'une part que les plates-formes n'ont pas été réalisées en déblais, comme le prévoyait le plan de lotissement soumis à autorisation et remis aux acquéreurs mais en remblais et que la cote altimétrique des plates-formes était de 2 à 4 mètres supérieure, à celle prévue dans le dossier de lotissement et d'autre part que le mur de soutènement ne présentait pas les caractéristiques de stabilité et de confortement suffisants.

Il en résulte, selon l'expert qu'il était très difficile de construire sans réaliser des travaux de reprise préalable d'un coût important.

Le cabinet Fondasol, consulté en qualité de sapiteur dans le cadre de l'expertise judiciaire, conclut que les plates-formes réalisées en déblais risquent de glisser et qu'il convient de retirer la totalité des remblais avant de pouvoir réaliser la moindre construction.

Le lotisseur a également manqué à son obligation de délivrance d'un terrain à bâtir, en vendant un tènement immobilier, dont la plate-forme et le mur de soutènement sont instables. Il ne saurait prétendre que l'étude de sol incombait aux acquéreurs.

L'établissement, le 14 décembre 2006, d'un certificat par les services techniques de la mairie mentionnant l'exécution des prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation de lotir ne peut suffire à exonérer Madame G. de ses obligations de lotisseur et de venderesse, dès lors que l'expert a constaté de graves manquements sur les conditions d'aménagement du terrain litigieux destiné à la construction.

Les nombreuses recherches ayant dûes être effectuées dans le cadre de l'expertise, tant en matière technique que documentaire révèlent que cette non-conformité n'était pas apparente pour des acquéreurs non professionnels.

Il n'est en effet pas établi que les mentions figurant sur le plan annexé à l'acte de vente, daté du mois de décembre 2006, n'intégrant, comme l'explique l'expert judiciaire, pas les modifications réalisées après l'autorisation de lotir joint à l'acte, leur aurait permis de détecter que les travaux n'avaient pas été réalisés conformément à ce qui était prévu.

Il convient d'observer que le plan dressé le 12 janvier 2007 par le cabinet Azur Géo intitulé "relevé de l'existant après travaux" qui comportait les nouvelles cotes altimétriques n'a pas été annexé au compromis, ni à l'acte notarié de vente.

Le fait qu'il ait été joint à la demande de permis de construire déposée le 4 juin 2010 par l'architecte des acquéreurs ne permet pas de démontrer qu'ils en ont eu connaissance, ni qu'ils ont pu constater l'existence de différences d'altimétrie.

Il apparaît au vu des messages et correspondances échangés entre les parties avant la vente que la réduction de prix de 20'000 EURétait liée à une différence de superficie et non à l'état du terrain lui-même, l'architecte ayant dans un premier temps repris les cotes altimétriques fournies par le vendeur.

Les défauts de vérification pouvant être le cas échéant reprochés à l'architecte et au maître d''uvre n'ont pas d'incidence sur l'exécution par le vendeur de ses obligations préalablement à la cession de la parcelle constructible incluse dans un lotissement.

Le non-respect majeur de l'obligation de délivrance conforme relevé par l'expert et le sapiteur évaluant les travaux nécessaires à la somme de 349800 ', correspondant à près du double du prix d'achat de la parcelle, justifie la résolution de la vente aux torts du vendeur par application des dispositions de l'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige.

Au vu des justificatifs produits, madame Denise C. épouse G. doit être condamnée à restituer à monsieur et madame C., acquéreurs, la somme de 190'000 EUR au titre du prix d'achat et à lui payer ldifférentes sommes sn réparation de leur préjudice .