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Le 29 septembre 2011
Dès lors que la garantie intrinsèque est légalement prévue, que les conditions de son application sont remplies, et que l'acte de vente comporte la mention établissant que l'acquéreur reconnaît avoir été averti de la teneur des garanties fournies, il ne peut être reproché au notaire, aucun manquement à son devoir de conseil
La garantie de l'achèvement de l'immeuble vendu en EFA peut être constituée par une garantie intrinsèque résultant de l'existence de conditions propres à l'opération ; en application de l'article R. 261-18 b du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), les conditions relatives à la garantie intrinsèque sont remplies "{si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu:
- par les fonds propres au vendeur,
- par le montant du prix des ventes déjà conclues,
- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus...
pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations}".
En l'espèce, les conditions permettant la mise en œuvre de la garantie intrinsèque sont remplies ; qu'en effet, l'acte de vente mentionne que :
- les fondations de la maison objet de la vente sont achevées ainsi qu'il résulte de l'attestation du maître d'œuvre du 24 janv. 2003, déposée au rang des minutes du notaire,
- il est justifié du financement de 75% du prix de vente soit 365.305,27 euro à concurrence de 15.500 euro par des fonds propres ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par la Banque Populaire du Midi du 6 févr. 2003 déposée au rang des minutes du notaire et à concurrence de 349.869,75 euro au moyen du prix des ventes déjà conclues.
Il est expressément indiqué dans l'acte de vente en page 12 que "l'acquéreur reconnaît avoir été informé de la teneur des garanties ci-dessus fournies et de ce que la société venderesse tient à tout moment à sa disposition en l'étude du notaire soussigné la justification de ces garanties".
Dès lors que la garantie intrinsèque est légalement prévue, que les conditions de son application sont remplies, et que l'acte de vente comporte la mention établissant que l'acquéreur reconnaît avoir été averti de la teneur des garanties fournies, il ne peut être reproché à maître L, notaire, aucun manquement à son devoir de conseil dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement.
En ce qui concerne la garantie de remboursement des versements effectués évoquée par l'intimée dans ses conclusions, elle est sans objet, dès lors qu'il n'y a pas eu résolution du contrat et que la construction a été réalisée.
En conséquence aucun manquement à l'obligation de conseil de maître L n'est démontré de sorte que sa responsabilité ne peut être retenue et que Mme R doit en conséquence être déboutée de l'ensemble de ses demandes.
La garantie de l'achèvement de l'immeuble vendu en EFA peut être constituée par une garantie intrinsèque résultant de l'existence de conditions propres à l'opération ; en application de l'article R. 261-18 b du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), les conditions relatives à la garantie intrinsèque sont remplies "{si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu:
- par les fonds propres au vendeur,
- par le montant du prix des ventes déjà conclues,
- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus...
pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations}".
En l'espèce, les conditions permettant la mise en œuvre de la garantie intrinsèque sont remplies ; qu'en effet, l'acte de vente mentionne que :
- les fondations de la maison objet de la vente sont achevées ainsi qu'il résulte de l'attestation du maître d'œuvre du 24 janv. 2003, déposée au rang des minutes du notaire,
- il est justifié du financement de 75% du prix de vente soit 365.305,27 euro à concurrence de 15.500 euro par des fonds propres ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par la Banque Populaire du Midi du 6 févr. 2003 déposée au rang des minutes du notaire et à concurrence de 349.869,75 euro au moyen du prix des ventes déjà conclues.
Il est expressément indiqué dans l'acte de vente en page 12 que "l'acquéreur reconnaît avoir été informé de la teneur des garanties ci-dessus fournies et de ce que la société venderesse tient à tout moment à sa disposition en l'étude du notaire soussigné la justification de ces garanties".
Dès lors que la garantie intrinsèque est légalement prévue, que les conditions de son application sont remplies, et que l'acte de vente comporte la mention établissant que l'acquéreur reconnaît avoir été averti de la teneur des garanties fournies, il ne peut être reproché à maître L, notaire, aucun manquement à son devoir de conseil dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement.
En ce qui concerne la garantie de remboursement des versements effectués évoquée par l'intimée dans ses conclusions, elle est sans objet, dès lors qu'il n'y a pas eu résolution du contrat et que la construction a été réalisée.
En conséquence aucun manquement à l'obligation de conseil de maître L n'est démontré de sorte que sa responsabilité ne peut être retenue et que Mme R doit en conséquence être déboutée de l'ensemble de ses demandes.
Référence:
Référence:
- C. A. de
Nîmes,
Ch. civ. 1, sect. B,
20 sept. 2011