Le point de départ du délai de prescription quinquennale de l'action en annulation de la vente en EFA

La société IPF, qui a pour unique associé la société Groupe S., a acquis à Nancy un bien immobilier situé [...].

Sur le conseil de la société AAA groupe, conseiller en gestion de patrimoine, M. et Mme L. ont conclu le 17 décembre 2009 avec la société IPF un contrat de réservation (contrat préliminaire) portant sur le lot numéro 5 composant un appartement dans l'immeuble en copropriété situé à [...] de vente a été reçu par M. J., notaire, le 30 décembre 2009 au prix de 88.869 EUR.

L'association foncière urbaine libre de l'[...] dont les copropriétaires étaient membres de droit, avait été créée à l'initiative de la société IPF avec pour objet "la restauration complète de l'immeuble, parties communes comme parties privatives". Elle était destinée à représenter les copropriétaires dans leurs relations avec le maître d'oeuvre et l'entreprise chargés de la réalisation des travaux.

Par acte du 16 décembre 2009, l'AFUL a conclu un marché de travaux avec la société TPF pour un prix de 696.134,60 EUR hors taxes portant sur la réhabilitation de l'immeuble. La maîtrise d'oeuvre a été confiée à la société Cabinet S. architecture.

M. et Mme L. ont réglé à l'AFUL les sommes de 55.321 EUR et de 112.319 EUR, soit un total de 167.640 EUR.

Les travaux n'ayant pas été réalisés, l'AFUL a obtenu par ordonnance de référé du 20 octobre 2015 la condamnation de la société TPF à lui payer la somme de 799.772,15 EUR à titre de provision à valoir sur l'indemnité due en raison de l'inachèvement du chantier au 30 mai 2015.

La société IPF a été placée en redressement judiciaire le 6 septembre 2013 puis en liquidation judiciaire le 18 septembre 2015.

La société TPF a été placée en redressement judiciaire le 14 octobre 2015 et en liquidation judiciaire le 8 décembre 2016.

La société S. architecture a été placée en liquidation judiciaire le 10 avril 2015.

M. L. a assigné les 24,26 et 29 décembre 2014 la société IPF , M. J., et la société TPF en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

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Le point de départ du délai de prescription quinquennale de l'action en annulation de la vente pour méconnaissance des règles impératives applicables à la vente en l'état futur d'achèvement se situe au jour de sa conclusion.

Spécialement, il est établi que la vente a été conclue alors que la société maître de l’ouvrage avait conçu le projet de restructuration de l'immeuble en vue de sa transformation en logements avec le projet d'en assurer l'exécution par l'entremise de l'AFUL qu'elle avait mise en place dans le but d'en assurer le contrôle ainsi que de la société d’ architecture et de la société de construction qui faisaient toutes deux parties de son groupe, ce qui lui permettait de conserver la maîtrise de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux ; en outre, le financement des travaux était à la charge de l'acquéreur à qui a été adressé deux appels de fonds. Si le bénéfice des avantages fiscaux procurés par la "loi Malraux" permettant une diminution du revenu imposable est incompatible avec la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, cette motivation fiscale, si elle peut expliquer le choix de réaliser la vente en dehors du dispositif applicable à une telle vente, n'est pas de nature à éluder la qualification de vente en l'état futur d'achèvement dès lors que ses conditions sont réunies ; dans ces conditions, la vente litigieuse devait impérativement être soumise aux dispositions réglementant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ; à défaut, la vente doit être déclarée nulle.