Le pouvoir de l'assemblée générale des copropriétaires de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété​

Arrêt important en matière de division d'un lot de copropriété

1/ Le pouvoir de l'assemblée générale des copropriétaires de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété​

Pour rejeter la demande de la société Auteuil-Boulogne et du syndicat des copropriétaires, l’arrêt de la cour d'appel retient que, si la répartition des quotes-parts de parties communes et de charges entre les lots n° 3 à […] n’a pas été soumise à une assemblée générale, contrairement à ce qu’exige l’article 11, alinéa 3, et si cette disposition est d’ordre public, elle ne peut permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingt-sept ans après sa publication, l’acte modificatif du 30 mai 1984 qui contient ces répartitions, alors que le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans et que l’imprescriptibilité invoquée par la société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires ne concerne que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d’un règlement de copropriété, ce qui ne peut être effectué que par le juge, et que l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale et les motifs qui y ont conduit entraînent le rejet de la demande tendant à l’inopposabilité à la société Auteuil-Boulogne et au syndicat des copropriétaires de l’acte modificatif du 30 mai 1984.

En statuant ainsi, alors que l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, que l’article 43 précité n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

2/ Le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire

Et la société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires ont fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter la demande, alors « que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont réputées non écrites les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de cette loi ; que son article 11 prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée que par l’assemblée générale des copropriétaires ; que, constatant que la modification de la répartition des quotes-parts et des charges par l’acte modificatif de 1984 n’avait pas été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel, qui se refuse néanmoins à déclarer cette modification non écrite, a violé les articles 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour au visa des articles 11, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable.

Aux termes du premier de ces textes, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. Aux termes du second, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

Pour rejeter la demande tendant à déclarer non écrites les clauses de l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 30 mai 1984, l’arrêt retient que le fait que la répartition des charges n’ait pas fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’est pas contesté, est insusceptible de rendre la clause IV et les tableaux contraires à la loi du 10 juillet 1965, puisque cette exigence figure expressément en page 4 de l’acte du 31 mai 1984, en partie III « répartition des charges », qui renvoie au tableau.

En statuant ainsi, alors que, le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire et que la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.