Le refus de renouveler le bail commercial peut coûter très cher

La propriétaire bailleresse d'un local commercial à usage de boutique de prêt-à-porter de 195 m2 situé en centre ville à Nice ayant refusé le renouvellement du bail, conformément aux dispositions de l'art. L. 145-14 du Code de commerce, elle doit verser à sa locataire une indemnité d'éviction destinée à réparer son entier préjudice, indemnité constituée à titre principal de la valeur du fonds de commerce déterminée suivant les usages dans la profession.

Saisi du litige, la cour d'appel d'Aix-en-Provence considère comme nul et non avenu le droit de repentir exercé par la bailleresse dès lors que, avant son exercice, la locataire avait engagé un processus de départ irréversible rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds, en particulier en réaffectant son personnel et en donnant congé pour le local contigu loué à un autre bailleur ; peu importe qu'elle n'ait pas encore restitué les clefs.

S'agissant de l'indemnité principale, la cour d'appel rappelle qu'un fonds est transférable lorsque l'abandon du local est sans conséquence sur la perte de clientèle en raison de la renommée de l'exploitant. Or, en l'espèce, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d'une possibilité pour la locataire de se réinstaller à une faible distance lui permettant de conserver sa clientèle, ce d'autant que, d'une part, le local est situé dans le "carré d'or" niçois, secteur où les locaux offrant une surface similaire sont peu nombreux, et que, d'autre part, deux autres boutiques installées dans l'agglomération niçoise exploitant la même marque sont de nature à capter une partie de la clientèle de la locataire. Cette dernière doit donc être indemnisée de la valeur de son fonds de commerce, soit 564 721 €, représentant 80 % de son chiffre d'affaires annuel, au regard de la notoriété de la marque, de l'agencement réalisé dans la boutique et de la commercialité qualifiée de bonne.

À cette indemnité, il y a lieu d'ajouter les frais de remploi inhérents à l'achat d'un autre fonds d'une valeur équivalente dès lors qu'il n'est pas justifié que le locataire envisage de cesser son activité (57'429,31 EUR), une indemnité pour trouble commercial (21'000 EUR) et une indemnité de "double loyer" (5'800 EUR). En outre, la cour précise que, eu égard au caractère indivisible de l'exploitation, doit être pris en considération le fait que la locataire a dû résilier le bail du local contigu loué à une bailleresse distincte dans lequel elle exerçait également son activité. Ainsi, la bailleresse doit lui rembourser, sur présentation de justificatifs, les loyers et charges dues au titre de ce local jusqu'à la fin de la période triennale, ainsi que les frais de sa remise en état (25'771,18 EUR). Enfin, la bailleresse doit indemniser sa locataire au titre des frais de réinstallation dans de nouveaux locaux (195'000 EUR, soit 1 000 EUR/m2).