Existence de vices cachés rédhibitoires
Le bien acquis est constitué d'un logement principal de 78 m² et d'un local annexe, situé au fond de la cour, partie commune, avec jouissance exclusive.
Le constat d'huissier établi le 20 Janvier 2015 à la demande de madame F., acquéreur, mentionne en particulier les éléments suivants:
- Traces d'eau dans la cuisine et auréoles.
- Importantes et nombreuses fissures sur le mur de façade arrière, le plafond et le linteau de la fenêtre donnant accès à la terrasse par la cuisine.
- Trou dans le plafond de la cuisine qui révèle selon l'homme de l'art consulté par la requérante un important problème au niveau de l'enfustage du plancher du 2 ème étage
- Effondrement du crépi de la cuisine par plaques.
Le rapport établi, le 3 mai 2016, par monsieur Pascal D., à la demande de la société d'assurances BPCE signale:
o Le pourrissement des planchers qui sont de la responsabilité de la copropriété.
o Le toit terrasse a été carrelé sans respecter les règles relatives à l'étanchéité, dont le niveau de surface dallé est supérieur au niveau carrelé du logement. Ce qui présente des risques d'inondation. D'ailleurs, des batardeaux ont été rajoutés sur le dallage neuf du toit terrasse. La responsabilité de l'entreprise et du VENDEUR sont engagées.
o La petite maison du fond qui est fissurée.
o La petite maison est infiltrante et donc inhabitable. Des réparations ont été réalisées en toiture mais sans lien avec la suppression de la cause.
Le rapport d'expertise judiciaire déposé le 5 juin 2018 par monsieur Philippe M., architecte, mentionne, au point 8.3 de la rubrique relative à la réponse aux chefs de mission que l'effondrement d'une partie du plafond de la cuisine au mois d'octobre 2014 est dû à des dégradations de parties bois liées à des dégâts des eaux antérieurs à la vente et précise qu'en attendant les réparations il est impossible d'utiliser la cuisine.
L'expert relève que l'étanchéité de la terrasse n'était pas conforme et qu'elle entraînait des entrées d'eau dans la pièce de séjour.
S'il est précisé par le rapport que ces défauts n'étaient pas apparents au moment de lavente et qu'ils étaient connus du vendeur, l'expert n'estime pas que les fissures sur les murs et l'absence de linteau de l'ouverture entre la cuisine et le séjour qui ont entraîné des travaux supplémentaires rendaient le bien impropre à sa destination.
Le rapport précise que les convecteurs électriques n'étaient plus alimentés et que le chauffage électrique ne fonctionnait donc pas au moment de l'acquisition du bien le 30 juillet 2014.
Les photographies de la façade de l'immeuble insérées dans le rapport d'expertise de monsieur D. et dans le rapport d'expertise judiciaire ne révélent pas un état de vétusté ou de décrépitude manifeste.
Il en est de même pour les photographies de l'annonce immobilière et celles prises par l'acquéreur le jour de la visite.
Il apparaît que l'état du plancher n'a pu être constaté qu'après la dépose du carrelage existant.
Le rapport d'assistance à expertise judiciaire établi par monsieur D., le 3 avril 2017 mentionne la présence d'un faux plafond en placoplâtre dissimulant la zone pourrie sur 1 mètre carré du plafond. Il est observé que le reste du plafond est intact.
L'expert judiciaire relève que seul un sondage destructif a permis de mettre en évidence que l'entreprise Cousinelec n'avait pas réalisé l'étanchéité des seuils de la terrasse dans les règles de l'art.
Si le bien était ancien, voire vétuste, l'acquéreur n'a pu apprécier l'ampleur des vices, lors de la visite unique des lieux.
Il est ainsi établi que ces défauts n'étaient pas apparents au moment de l'acquisition du bien, au mois de juillet 2014.
L'état de la cuisine rendue inutilisable, ainsi quele défaut de fonctionnement du chauffage, constituent des défauts rendant le logement vendu impropre à son usage d'habitation.
L'expert signale que si l'installation électrique était vétuste et non conforme aux normes en vigueur, ce fait est signalé dans le diagnostic joint à l'acte de vente.
Les diagnostics liés à la présence d'insectes xylophages produits madame Nassa F. n'ont pas été réalisés à une date suffisamment proche de la vente pour permettre de démontrer leur existence à ce moment-là dans le logement litigieux, alors même que leur présence a été signalée par le dignostic annexé à l'acte d'acqusition par la S.C.I.Mouphassa.
Il convient de rappeler que le vendeur doit garantir le bon état du bien vendu, non seulement pour les parties privatives mais pour les parties communes pouvant affecter l'habitabilité de l'appartement.
L'acte de vente mentionne d'ailleurs la cession, non seulement de lots privatifs, mais également d'une quote-part des parties communes.
Le fait que l'entretien de ces dernières relève de la copropriété, n'exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés en ce qui concerne les parties communes directement liées aux lots vendus. Tel est le cas en l'espèce en ce qui concerne le plafond de la cuisine.
Connaissance des défauts par le vendeur
La clause de non garantie prévue par l'article 1643 du Code civil ne s'applique pas lorsque le vendeur avait connaissance des défauts affectant le bien vendu.
En page 24 son rapport, l'expert judiciaire souligne que les travaux de propreté ont masqué le mauvais état du plafond de la cuisine.
Madame A., fille de madame Fatima K., l'ancienne locataire de la SCI Mouphassa, venderesse, a délivré le témoignage suivant dans son attestation du 9 novembre 2017 :
« depuis l'entrée dans l'appartement au premier étage, il n'y a jamais eu de chauffage en marche, les quatre radiateurs électriques n'ont jamais fonctionné. La SCI Mouphassa était informée du problème de chauffage, du problème d'humidité surtout dans la cuisine au plafond: les traces d'infiltration étaient visibles (moisissures, morceaux de plâtres tombés au sol..) pendant toutes ces années. La SCI Mouphassa était informée et n'a rien fait pour améliorer la situation. »
Par courrier du 23 mars 2009, la locataire indiquait à la SCI Mouphassa :« Le plafond côté cuisine va s'écrouler dans peu de temps. Il faut un expert pour évaluer les dégâts. J'avais déjà contacté mon assurance pour un dégât des eaux. »
Par courrier recommandé avec avis de réception du 14 avril 2009, la locataire écrivait au syndic avec copie à la propriétaire et indiquait : « Objet: dégats des eaux de grande ampleur. Le plafond va me tomber dessus à la cuisine, le mur de la façade côté cour s'écroule peu à peu. Infiltrations,eaux usées depuis très longtemps, le long du mur cuisine. Merci de faire le nécessaire avant qu'il ne soit trop tard. »
Dans son courrier de congé du 27 janvier 2014, madame K. rappelait au bailleur que les convecteurs n'avaient jamais fonctionné.
Il résulte donc bien de l'attestation établie par madame A. le 9 novembre 2017 que le propriétaire avait connaissance du non fonctionnement des convecteurs électriques.
Si le courrier d'une ancienne locataire madame E. révèle que la S.C.I.Mouphassa était informée que «de l'eau de pluie tombée sur la terrasse s'infiltrait par les portes fenêtres inondant le salon », il n'est pas démontré que le vendeur a eu connaissance de l'inefficacité des travaux de reprise que devait réaliser sur ce point la société Cousinelec.
Il apparaît, au vu de ces éléments concordants que la société venderesse avait connaissance des deux défauts majeurs affectant l'immeuble vendu, à savoir l'effondrement du plafond de la cuisine et le défaut de fonctionnement du chauffage.
Il n'y a donc pas lieu de trancher la question de sa qualité de professionnel de l'immobilier, entrainant la présomption de connaissance du vice.
La S.C.I.Mouphassa, venderesse, ne peut donc se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie desvices cachés incluse dans l'acte de vente.
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 5 janvier 2021, RG n° 19/18439