Le vendeur doit informer l'acquéreur que le sous-sol de la maison vendue est inondé de façon chronique

Selon compromis en date du 10 mai 2011, les époux Bernard et Martine sont convenus de la vente par les époux Luc et Marie-Pierre d'une maison à usage d'habitation située [...]. L'acte authentique de vente est du 26 juillet 2011.

Le sous-sol ayant été inondé dans le courant de l'hiver 2012/2013, les acquéreurs ont par assignation du 13 mars 2013 sollicité du juge des référés du Tribunal de grande instance de Saintes la désignation d'un expert.

Par ordonnance du 23 avril 2013, un expert a été commis à cette fin. Le rapport d'expertise est en date du 31 juillet 2014.

Par acte des 3 et 12 février 2015, les acheteurs ont fait assigner leurs vendeurs devant le même tribunal de grande instance. Ils ont, au visa des art. 1116, 1153-1 et 1154, 1641 (anciens) et suivants et 1792 et suivants du Code civil, demandé de prononcer la résolution de la vente. Ils ont également sollicité le remboursement du prix de vente de la maison incluant les frais notariés et le paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral. Ces demandes étaient fondées à titre principal sur la garantie des vices cachés, subsidiairement sur le dol des vendeurs ou la garantie décennale des constructeurs.

L'art. 1116 ancien du code civil applicable au cas d'espèce dispose que "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté', qu'il 'ne se présume pas et doit être prouvé". A ces manoeuvres sont assimilés le mensonge et la réticence. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter Un tel comportement est un manquement à l'obligation de loyauté et au devoir de contracter de bonne foi.

Il appartient aux appelants, les acquéreurs, de prouver l'existence de manoeuvres frauduleuses ou d'une réticence de leurs vendeurs destinées à tromper leur consentement.

La cour d'appel dit et juge que la vente de l'immeuble à usage d'habitation doit être annulée pour réticence dolosive des vendeurs. En effet, alors que le permis de construire portait sur une maison sur terre-plein sans vide sanitaire et sans sous-sol, les vendeurs ont fait édifier un sous-sol. Or, ce sous-sol est régulièrement inondé, imposant de maintenir trois pompes pour évacuer l'eau afin de préserver les équipements techniques présents dans le sous-sol (notamment la chaudière). Il est établi que les vendeurs n'ont pas informé les acheteurs ni de la construction irrégulière du sous-sol, ni des inondations chroniques. Cette réticence dolosive a été déterminante du consentement des acheteurs.

Par suite de l'annulation, les vendeurs doivent restituer le prix et rembourser les frais de mutation. Ils doivent également réparer le préjudice moral subi par les acheteurs. Ces derniers ont subi un trouble dans leurs conditions d'existence. La déloyauté des vendeurs, outre le sentiment des acquéreurs d'avoir été trompés, a justifié d'engager une procédure judiciaire. L'irrespect des règles d'urbanisme a été cause d'une incertitude sur le devenir du bien acquis. Le préjudice moral en résultant sera réparé par l'attribution de 10'000 euro à titre de dommages et intérêts.