Le vendeur qui a été marchand de biens ne peut se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés

Lorsque la chose vendue (une maison à usage d'habitation, ancienne, avec structure traditionnelle) est atteinte d'un défaut la rendant impropre à son usage, l'acquéreur ne dispose pas de l'action en nullité pour erreur sur les qualités substantielles, mais seulement de l'action en garantie des vices cachés. La demande d'annulation de la vente pour erreur doit donc être rejetée.

Mais il convient de faire droit à l'action rédhibitoire fondée sur les art. 1641 et suivants du Code civil.

L'expert judiciaire constate que l'ossature porteuse en charpente bois de type colombage est pourrie, vermoulue et tombe en poussière et estime que ces désordres entraînent une impropriété à destination, l'ossature bois, constituant le système porteur de l'ouvrage, ne pouvant plus assurer sa fonction. Le risque d'effondrement est trop important pour envisager l'habitabilité de l'immeuble. Il précise cependant que le vice est caché, puisque la partie visible de la charpente est en bon état, de même que la couverture en tuiles. L'origine des désordres est bien antérieure à la vente puisqu'elle provient des remontées d'humidité par capillarité du mur de soutènement vers les ossatures bois (de type colombage) depuis l'origine de la construction et progressivement de façon continue et répétée jusqu'à ce jour, ajoutant qu'aucun traitement n'est envisageable étant donné l'état de vétusté des colombages.

La clause exclusive de garantie des vices cachés n'est pas applicable, puisque le vendeur a la qualité de professionnel. Il a en effet exercé l'activité de marchand de biens immobiliers, ayant vendu plus de 20 immeubles entre 2002 et 2015. Même si l'expert constate la bonne foi du vendeur, qui a acquis l'immeuble en 2011 et l'a aussitôt donné en location, sans jamais l'occuper lui-même, cette bonne foi est sans incidence puisque le vendeur est présumé connaître les vices et que cette présomption est irréfragable. Le vendeur doit donc restituer le prix de vente et les frais de la vente et réparer le préjudice subi par l'acheteur (préjudice financier lié aux intérêts de l'emprunt souscrit pour financer l'acquisition et préjudice moral).