Les 30 avril et 3 mai 2013, M. et Mme N ont assigné les sociétés Promobat, Groupe Eurobat devenue P. Promotion, P. Immobilier Services, Fiscali Conseil et BNP Paribas Lease Group devant le Tribunal de grande instance de Nanterre en vue d'obtenir l'annulation des contrats de réservation, de vente leur profit, de prêt et de gestion locative et l'indemnisation de leur préjudice.
Les documents commerciaux produits, qui consistent en une plaquette commerciale manifestement incomplète, et en une simulation établie par Fiscali conseil, ne démontrent pas que leur aurait été dissimulé le fait que le prix de 76'530 euro était un prix 'clés en main' ou 'packagé', c'est à dire incluant la rémunération des différents intervenants et les frais d'acte, étant observé qu'il s'agit d'un prix TTC et que le prix HT était de 63'988 euro, frais d'acte inclus, ce qui résulte de l'acte de vente. Outre que la simulation de Fiscali Conseil n'avait pas valeur contractuelle, les ordres de grandeur de la rentabilité qu'elle indiquait, certes optimistes, ce dont tout contractant normalement avisé pouvait se douter, n'étaient pas totalement irréalistes, puisque, notamment, le bénéfice fiscal évalué est très proche de celui reconnu par M. et Mme N, acquéreurs, et ils ne contestent pas avoir pu déduire les intérêts d'emprunts de leur revenu imposable.
En outre, M. et Mme N ne peuvent sérieusement reprocher aux intimées la baisse de valeur de leur bien, ou sa surévaluation lors de l'achat. Aucun élément de comparaison, montrant que le prix d'achat était excessif, n'est produit. Par ailleurs, un investissement immobilier, quel qu'il soit, est soumis aux fluctuations du marché, et plus encore s'il est éligible à des dispositions fiscales telles que celles de la loi dite de Robien, puisqu'en un tel cas l'avantage fiscal a pour objet d'encourager les investisseurs à porter leur choix sur des opérations présentant une utilité sociale mais plus aléatoires au regard de leur rentabilité. Ce risque étant à la connaissance de tous, M. et Mme N ne peuvent reprocher aux intimées ni le fait que, près de huit ans après la vente, la valeur du bien ait baissé, même si cette baisse est importante, ni de ne pas les avoir informés de ce risque lors de la conclusion de l'opération. M. et Mme N n'établissent d'ailleurs pas davantage la valeur actuelle de leur bien avec la certitude requise, les deux évaluations qu'ils produisent n'ayant pas été établies contradictoirement, et remontant, pour la plus récente, à 2014. En outre, ainsi que justement observé par Fiscali Conseil, le facteur de baisse lié au mauvais entretien avéré de l'immeuble est sans lien avec le manquement à l'obligation de conseil alléguée.
Il résulte enfin du tableau communiqué par les appelants, qu'ils ont cessé d'encaisser des loyers à compter de septembre 2012, et ils ne contestent pas l'affirmation des sociétés Promobat et P. selon laquelle le mandat de gestion avec la société Gestia devenue P. Immobilier Services a pris fin le 6 décembre 2012. Aucun élément n'est produit sur une éventuelle relocation du bien après cette date, qui est relativement proche de l'assignation initiale délivrée le 30 avril 2013. C'est donc huit ans après l'acquisition du bien, et se heurtant très vraisemblablement à des difficultés pour le louer, que M. et Mme N ont lancé la procédure, ce qui pose question sur son objectif réel. En effet, le risque de telles difficultés, inhérent à un investissement locatif, n'avait pas lieu de faire l'objet d'une information particulière, et M. et Mme N en ont d'ailleurs parfaitement eu conscience, puisqu'ils ont souscrit une assurance le garantissant partiellement. Ils ne peuvent ainsi faire supporter aux sociétés ayant concouru à leur achat 8 ans auparavant ce risque auquel ils se sont librement et sciemment exposés, puisqu'ils ne contestent pas que cet achat avait pour but un bénéfice fiscal et que le bien devait donc être loué. Il n'est au demeurant pas contesté qu'ils ont bel et bien bénéficié de cet avantage fiscal.
- Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 11 octobre 2018, RG N° 17/02961