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Le 08 décembre 2012
Le certificat de conformité avait été refusé pour violation du règlement d'urbanisme, ces derniers ont exercé l'action estimatoire (garantie des vices cachés) et demandé le paiement de dommages-intérêts.
Des propriétaires qui avaient obtenu un permis de construire d'un immeuble comportant deux logements de 49,65 m2 et 185,78 m2, ont réalisé deux lots de superficie égale ; ils ont fait établir par notaire un état descriptif de division et un règlement de copropriété puis ont vendu un des logements.
L'acte notarié de vente prévoyait l'existence de "droits à construction résiduels".
La demande d'agrandissement des acquéreurs ayant été rejetée au motif que le certificat de conformité avait été refusé pour violation du règlement d'urbanisme, ces derniers ont exercé l'action estimatoire (garantie des vices cachés) et demandé le paiement de dommages-intérêts.
Ayant relevé que l'acquéreur demandait le remboursement de tous les frais qu'il avait inutilement engagés pour la vente et dont il justifiait par les documents qu'il produisait, la cour d'appel a pu en déduire que les vendeurs de mauvaise foi devaient être condamnés à réparer les préjudices matériels subis par l'acheteur.
Dans le cas des art. 1641 et 1643 du Code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. Pour accueillir la demande en réduction du prix, l'arrêt attaqué retient que, si l'acquéreur a revendu l'immeuble 48.000 euro de moins que son prix d'achat, il n'établit pas que cette moins-value est due en son intégralité à l'absence de droits de construction résiduels et que, déduction faite de la part causale revenant à l'évolution défavorable du marché de l'immobilier, il convient de ramener sa demande de ce chef à la somme de 35.000 euro. En statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé l'art. 1644 du Code civil.
Pour débouter les vendeurs de leur recours en garantie contre la SCP de notaires, l'arrêt attaqué retient qu'en remettant au notaire des plans tendant à lui faire croire qu'ils étaient conformes à ceux annexés au permis de construire et en masquant ainsi intentionnellement l'irrégularité de la construction, les vendeurs l'ont trompé au même titre que l'acquéreur et l'ont empêché d'exercer son devoir de conseil dans la mesure où rien ne permettait de l'alerter sur la nature réelle de la construction réalisée. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des vendeurs qui faisaient valoir que le notaire avait accepté de dresser un acte de vente mentionnant l'existence de droits résiduels de construction alors que, lors de l'établissement du règlement de copropriété, il avait commis une faute en ne consultant pas le règlement d'urbanisme ou en ne relevant pas que celui-ci n'autorisait pas la construction qui avait été réalisée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.
Des propriétaires qui avaient obtenu un permis de construire d'un immeuble comportant deux logements de 49,65 m2 et 185,78 m2, ont réalisé deux lots de superficie égale ; ils ont fait établir par notaire un état descriptif de division et un règlement de copropriété puis ont vendu un des logements.
L'acte notarié de vente prévoyait l'existence de "droits à construction résiduels".
La demande d'agrandissement des acquéreurs ayant été rejetée au motif que le certificat de conformité avait été refusé pour violation du règlement d'urbanisme, ces derniers ont exercé l'action estimatoire (garantie des vices cachés) et demandé le paiement de dommages-intérêts.
Ayant relevé que l'acquéreur demandait le remboursement de tous les frais qu'il avait inutilement engagés pour la vente et dont il justifiait par les documents qu'il produisait, la cour d'appel a pu en déduire que les vendeurs de mauvaise foi devaient être condamnés à réparer les préjudices matériels subis par l'acheteur.
Dans le cas des art. 1641 et 1643 du Code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. Pour accueillir la demande en réduction du prix, l'arrêt attaqué retient que, si l'acquéreur a revendu l'immeuble 48.000 euro de moins que son prix d'achat, il n'établit pas que cette moins-value est due en son intégralité à l'absence de droits de construction résiduels et que, déduction faite de la part causale revenant à l'évolution défavorable du marché de l'immobilier, il convient de ramener sa demande de ce chef à la somme de 35.000 euro. En statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé l'art. 1644 du Code civil.
Pour débouter les vendeurs de leur recours en garantie contre la SCP de notaires, l'arrêt attaqué retient qu'en remettant au notaire des plans tendant à lui faire croire qu'ils étaient conformes à ceux annexés au permis de construire et en masquant ainsi intentionnellement l'irrégularité de la construction, les vendeurs l'ont trompé au même titre que l'acquéreur et l'ont empêché d'exercer son devoir de conseil dans la mesure où rien ne permettait de l'alerter sur la nature réelle de la construction réalisée. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des vendeurs qui faisaient valoir que le notaire avait accepté de dresser un acte de vente mentionnant l'existence de droits résiduels de construction alors que, lors de l'établissement du règlement de copropriété, il avait commis une faute en ne consultant pas le règlement d'urbanisme ou en ne relevant pas que celui-ci n'autorisait pas la construction qui avait été réalisée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.
Référence:
Référence:
- Cass. Civ. 3e, 24 oct. 2012 (Pourvoi N° 11-12.816, arrêt 1248), cassation partielle, inédit