Les risques inhérents à l'achat d'un bien immobilier en VEFA au Maroc

Le risque inhérent à l'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger, de surcroît, en état futur d'achèvement (VEFA), est connu de tout acquéreur, même néophyte en ce domaine
Les appelants, au nombre de 28 en première instance, ont acquis auprès du groupe VACANCES BLEUES MAROC PATRIMOINE des villas au sein du [...].

Ce domaine devait se composer de 136 villas notamment, d'un vaste parc, de trois piscines, un SPA, un practice de golf, des services de luxe pour les résidents (traiteur, location de voitures, services divers de personnel). Cette acquisition devait donner lieu à la signature de plusieurs actes.

La commercialisation des villas a été confiée par la société VACANCES BLEUES MAROC PATRIMOINE, ci-après VBMP, à la société VACANCES BLEUES IMMOBILIER, ci-après VBI.

Les acquéreurs ont signé avec VBI un mandat de recherche prévoyant le versement d'une commission au profit de VBI de 8,50%, un projet de mandat de gestion hôtelière avec la société VBMP, pour la location à l'année, un contrat de vente du mobilier, toujours avec cette société, et enfin un contrat de réservation dit 'VEFA' souscrit avec VBMP, détenue à 80% puis à 100% par la société VACANCES BLEUES PATRIMOINE.

Les actes de vente ont été passés au MAROC, sous le régime juridique du droit marocain et sous compétence des juridictions marocaines.

L'opération était vantée dans les catalogues édités par VACANCES BLEUES EVASION et SAS DIFFUSION TOURISME pour les deux saisons 2008.

Plusieurs difficultés ont retardé l'avancement des travaux.

Invoquant des retards de livraison et une absence de réalisation des prestations promises ,et par acte en date du 29 mai 2009, les acquéreurs ont assigné EURL VACANCES BLEUES IMMOBILIER, SA VACANCES BLEUES PATRIMOINE, SAS VACANCES BLEUES EVASION, SAS DIFFUSION TOURISME, SA VACANCES BLEUES HOLDING devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille afin d'obtenir que ces sociétés soient condamnées à réparer le préjudice que subissent les requérants consécutif à la représentation mensongère qui leur a été faite pour les déterminer à acquérir une villa au sein d'un […].

Les acquéreurs ne peuvent utilement reprocher à l'agence immobilière, leur mandataire, de ne pas les avoir mis en garde sur les risques de l'opération immobilière de vente en état futur d'achèvement de biens situés à l'étranger, alors que celle-ci justifie que si les mandats ont été souscrits en France, l'identité et le siège social de la société venderesse n'ont jamais été dissimulés, que tous les actes authentiques ont été signés au Maroc devant un notaire marocain, {{que le risque inhérent à l'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger, de surcroît, en état futur d'achèvement (VEFA), est connu de tout acquéreur, même néophyte en ce domaine}}, que surtout, malgré les affirmations contenues dans leurs écritures, les acheteurs ne justifient pas n'avoir pas reçu livraison de leur villa, seul objet du mandat et des actes ultérieurs, hors prestations complémentaires attendues du seul promoteur.

Au stade du mandat de recherche d'un bien en état futur d'achèvement, l'agent immobilier n'a pas à informer ses mandants de l'existence ou non d'une hypothèque sur le terrain d'assise des immeuble à construire, étant observé que les acheteurs ont signé les actes de vente définitifs, en pleine connaissance de cette hypothèque, et que le préjudice qui serait en lien direct avec ce prétendu manquement à l'obligation de conseil et d'information de l'agence immobilière ne peut consister dans les retards et non exécutions ou malfaçons imputables à la société promoteur vendeur ou dans des préjudices accessoires tels que locatifs ou financiers, ni même dans le fait d'avoir dû pour certains, non précisément identifiés, s'acquitter de l'intégralité du prix d'acquisition pour obtenir leur titre de propriété, ce qui ne constituerait pas un préjudice indemnisable , sauf preuve, non rapportée, de malfaçons justifiant une retenue sur ce prix.

L'agence immobilière, intervenue en tant personne morale distincte, ne peut être considérée {{comme s'étant immiscée dans le projet immobilier du promoteur, au seul motif qu'elle avait à l'époque, le même gérant que cette dernière}}. Elle ne peut être condamnée à indemniser les acheteurs pour des préjudices d'inexécution ou de malfaçons imputables au seul promoteur vendeur.