Les vices cachés de la maison vendue ne l'étaient pas tant que ça

Les art. 1641 et suivants du Code civil imposent au vendeur de remettre à l’acheteur une chose qui ne révèle pas, après la livraison, des vices à la fois graves, cachés, antérieurs à la vente et imputables à la chose, la rendant inapte à son usage normal, sous peine de résolution du contrat ou de réduction de prix et/ou de dommages et intérêts, à moins qu’une clause exonératoire de garantie ne soit insérée dans l’acte, comme autorisé par l’art. 1643 du même code, dont l’efficacité reste toutefois subordonnée à la bonne foi du vendeur.

L’existence des désordres dénoncés par Mme B C, qui consistent en des défauts d’étanchéité de la toiture de la chartreuse, objet de la vente, et des remontées d’humidité par capillarité en sol du rez-de-chaussée et sur les parois verticales, a été constatée par l’expert judiciaire.

Pour la couverture, ce dernier indique qu’elle était constituée de tuiles canal à crochet (pour le couvrant) et posées sur des panneaux ondulés de type 'Flexoutuile’ fixés eux-mêmes à la volige, qu’il existe des plots de mousse retenant en partie l’eau de pluie entre les tuiles, que les ouvrages périphériques (solin maçonné, rives, entourages de cheminée et autres) sont dans un état de dégradation très avancée, tel que la couverture ne peut assurer correctement le couvert de cet immeuble, que ces panneaux de 'Flexoutuile’ ont déjà fait l’objet d’une réparation (au moins) au vu de l’existence d’un panneau plus récent et visible par sa couleur plus soutenue, qu’en l’état actuel des panneaux de 'Flexoutuile’ à ce jour, il n’est pas possible de garantir une étanchéité de la 'sous couverture', sans pour autant avoir pu localiser précisément les points d’infiltration (pouvant être multiples).

Pour les problèmes de remontées d’humidité, il note qu’il existe des traces sur la totalité des parois verticales du rez-de-chaussée de cette chartreuse (entre 0,70 m et 0,90 m), qu’il existait déjà la mise en place d’un doublage et de remontées de matériaux bitumineux (dans l’ancienne cuisine ou salle de bains) prouvant que des remontées étaient connues et avaient bien été prises en compte lors de ces travaux (non datés).

Ces données objectives établissent que les conditions de la garantie légale, qui sont cumulatives, ne sont pas réunies, les deux vices dénoncés ne pouvant être qualifiés de cachés au sens des textes susvisés.

En effet, l’état de vétusté avancé de tous les ouvrages périphériques visibles de la toiture (faîtages, rives, solins, et autres raccords) était apparent même pour un acquéreur profane en matière de bâtiment puisque l’expert judiciaire fait remarquer que cet état de fait n’exige pas de compétence particulière pour la déceler, ce que confirment le procès-verbal dressé le 7 juillet 2014 par l’huissier mandaté à la suite des fortes intempéries de la veille, qui indique s’être rendu au dernier niveau de la chartreuse et avoir constaté par la fenêtre d’accès au toit 'la présence de tuiles canal qui ne recouvrent pas entièrement le toit et qui reposent sur un revêtement (Flexoutuiles)', avec 'présence de tuiles de dessus et absence de tuiles de dessous' et 'solin […] en mauvais état', et les photographies annexées à ce constat, et qu’il ajoute que le caractère partiel de la réfection de la couverture opérée quelques années avant la vente est visible par la couleur plus soutenue du nouveau panneau, comme l’établissent clairement les photographies jointes à son rapport.

Or, lors de la vente, Mme B E s’est vu remettre la facture des travaux effectués en toiture par le vendeur, comme précisé en page 16 de l’acte notarié, même si elle n’a pas estimé utile de la verser aux débats, et habitait déjà dans le même ensemble immobilier pour être locataire d’un des appartements dépendant d’un autre bâtiment disposé autour de la cour commune.

Pour les remontées d’humidité, elles sont inhérentes aux modes constructifs de l’immeuble, qui étaient ceux de tous les bâtiments contemporains de l’époque de son édification, à savoir des maçonneries verticales de brique foraine pleine facilitant traditionnellement, en raison de leur nature microporeuse, ce phénomène inévitable jusqu’à une hauteur de 90 cm, comme souligné par l’expert judiciaire.

Elles ont laissé des traces apparentes pour tout acquéreur normalement attentif.

Si l’expert judiciaire relève que l’un des murs d’une pièce du rez-de-chaussée avait fait l’objet d’un doublage avec mise en place de matériaux bitumineux destinés à pallier au moins partiellement à cet inconvénient, il signale que la totalité des parois verticales du rez de chaussée de la chartreuse est affectée et qu’il existe des traces de ces remontées, lesquelles sont manifestes à l’examen des photographies annexées au constat d’huissier du 22 juillet 2014 et de la description des lieux faisant état d’auréoles encore humides, mais aussi de 'larges auréoles jaunâtres' sur le papier peint en bas du mur dans l’entrée, ce qui démontre qu’elles ne sont pas apparues récemment, ainsi que de nombreuses auréoles sur les murs extérieurs à gauche et à droite de la chartreuse recouverts d’enduit ocre et au bas du mur qui rejoint la cour, notamment sous la fenêtre de la pièce à gauche du rez-de-chaussée, avec présence de 'traces blanchâtres' à ce dernier endroit, ce qui témoigne de leur ancienneté.

Le rejet des prétentions de Mme B E pour absence de toutes les conditions exigées pour la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés dispensed’examiner la validité de la clause conventionnelle d’exclusion de cette garantie et rend sans objet l’appel provoqué formé par M. Z A à l’encontre de la SARL DALLAU Couverture.

Partie perdante, Mme B C supportera les dépens de première instance et d’appel.