L'indemnité d'occupation due par un indivisaire quand l'immeuble est dégradé

Selon l'article 815-2 du Code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien indivis même si elles ne présentent pas un caractère urgent, de sorte que les consorts G. sont en l'espèce recevables à agir contre M. Jean-Claude G. pour qu'il règle une indemnité d'occupation au bénéfice de l'indivision afin de préserver les droits de l'ensemble des coïndivisaires.

Aux termes de l'article 815-9 du même code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

L'indemnité d'occupation que doit l'indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise bénéficie à l'indivision. Elle a pour objet de réparer le préjudice qui lui a été causé par la perte des fruits et revenus.

Son montant est fixé en tenant compte de la valeur locative du bien déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours.

En l'espèce, l'appelant reconnaît qu'il a joui de manière privative jusqu'au 31 mars 2019 d'un appartement de 60 m2 situé au 4ème étage de l'immeuble indivis.

Ses deux soeurs, Mme Sylvie B.-G. et Mme Lydie G. attestent qu'elles n'ont jamais eu l'intention de lui réclamer une indemnité d'occupation et que Mme Agnès G. en était d'accord. Toutefois, en l'absence d'écrit émanant de celle-ci, ces attestations ne suffisent pas à établir de manière certaine et non équivoque qu'elle aurait aussi renoncé au bénéfice qu'une telle indemnité procurerait à l'indivision, étant en outre observé que sur la période litigieuse, l'appelant ne démontre pas qu'il gérait encore l'immeuble pour le compte de l'indivision, le cabinet M. ayant reçu mandat pour assurer cette gestion depuis 2012.

A défaut d'une unanimité de l'ensemble des coïndivisaires, M. Jean-Claude G. est donc bien redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation pour une durée tenant compte de la prescription quinquennale, soit du 1er avril 2014 au 31 mars 2019, date de son départ.

Pour justifier de la valeur locative du bien à hauteur de 1'200 EUR par mois, les intimés produisent les six baux d'habitation relatifs aux autres appartements d'une surface de 64 m2 loués dans l'immeuble, chacun comprenant une cuisine, un double séjour ou 2 chambres, un wc, une salle de bain et une cave en sous-sol.

M. Jean-Claude G. s'appuie quant à lui sur l'état des lieux de sortie établi par un huissier de justice le 15 avril 2019 à la suite de son départ et sur 2 estimations immobilières réalisées à la demande du cabinet M. le 26 novembre 2019 et le 4 décembre 2019, pour fixer la valeur locative de l'appartement à 780 EUR par mois.

Il résulte de manière indiscutable de ces 3 pièces, les clichés photographiques joints à l'état des lieux étant particulièrement éloquents, que le logement présente à ce jour un état de vétusté très avancé, les auteurs des estimations concluant tous deux qu'en l'absence de travaux de rénovation, la mise en location du bien est impossible.

Il est en outre certain au regard des constatations par l'huissier de justice que cette dégradation des lieux a été progressive et que M. Jean-Claude G. n'a à l'évidence pas bénéficié au cours des 5 dernières années d'un niveau de confort comparable à celui des autres appartements de l'immeuble donnés en location à des personnes étrangères à l'indivision.

Aussi, la valeur locative du bien occupé par M. Jean-Claude G. doit tenir compte de son état particulièrement dégradé. Les estimations du bien après visite étant d'une part de 800 euros hors charges et d'autre part de 750 EUR hors charges, il sera retenu une valeur locative moyenne de 780 EUR comme proposé par M. Jean-Claude G..

En revanche, l'état de vétusté de l'appartement étant ainsi déjà pris en compte, il n'y a pas lieu de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation en appliquant comme demandé par l'appelant un taux d'abattement de 40%, qui est très au-delà de celui de 20% habituellement pratiqué pour tenir compte de la précarité de l'occupation.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer à titre provisoire l'indemnité d'occupation due par M. Jean-Claude G. à l'indivision à un montant hors charges de 624 EUR par mois.