Locaux commerciaux ; à qui incombent les travaux de mise en conformité ?

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juin 1963, la société Saint Antoine de Béarn a consenti à la société Parisienne de Parking un bail commercial portant sur des locaux à usage de garage pour automobiles, réparations, vente de voiture et accessoires et d'habitation personnelle, situés [...].

L'immeuble en cause a été placé sous le régime de la copropriété et un règlement a été établi le 24 janvier 1983.

Mme . a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la société bailleresse et a été autorisée à faire délivrer à la société locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer fixé à la valeur locative.

Plusieurs procédures en cours opposent les parties, dont une procédure en fixation du loyer ayant abouti au jugement du 10 février 2015 par lequel le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2009 a été fixé à la somme annuelle de 302.818,50 euro en principal. L'appel de cette décision est pendant devant cette cour ; une autre procédure oppose les parties en restitution de charges indûment payées selon la société Parisienne de Parking et qui a donné lieu à une expertise.

La locataire des locaux commerciaux à usage de garage pour automobiles, réparations, vente de voiture et accessoires et d'habitation personnelle doit être déboutée de son action visant à mettre à la charge du bailleur le coût des travaux de mise en conformité des locaux en cours et à réaliser. Les locaux ont en l'espèce fait l'objet d'une visite technique de la préfecture de police qui a demandé la mise en place de travaux de mise en sécurité des locaux. Le bail prévoit cependant que le preneur s'est engagé à faire son affaire personnelle avec l'inspection du travail, la préfecture de police, la commission d'hygiène et toute autre administration de tous aménagements, améliorations et modifications qui seraient ordonnées en faisant exécuter ces travaux à ses frais de telle manière que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à ce sujet. Ainsi, la clause litigieuse en ce qu'elle mentionne le cas de "travaux ordonnés" par différentes autorités administratives vise bien des travaux de mise aux normes imposés par l'autorité administrative. Cette interprétation de la clause du bail est renforcée par le fait que le preneur a, aux termes du bail, la charge des réparations de quelque nature que ce soit, même de clôture et de couverture. L'économie générale des clauses du bail tend ainsi à mettre à la charge du preneur en outre des réparations dites locatives ou d'entretien courant, un certain nombre de travaux dits de grosses réparations, à la seule exception de ceux portant atteinte à la structure et à la solidité de l'immeuble qui restent du ressort du bailleur.

Il s'ensuit que les travaux requis par l'administration, quoiqu'onéreux, mais qui ne sont destinés qu'à permettre une meilleure sécurité du fonctionnement des locaux et de leur usage, sont bien à la charge du preneur.