Manquement à une condition de forme de l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires

Selon l'article 2374, 1 et 1bis du Code civil, les créanciers privilégiés sur les immeubles sont:

1° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ;

S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premiervendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;

1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues.

Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues.

Il résulte des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction alors applicable, que « l'opposition à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance, et « doit énoncer d'une manière précise :

1° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci dessus ;

4° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci dessus. »

Or l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires par acte extrajudiciaire du 27 avril 2017 vise « des charges dues impayées au 24/04/2017 » d'un montant du 5.298,05 EUR dont le détail figure dans un tableau joint comportant cinq colonnes intitulées : date, libellé, débits, crédits, cumul, et soixante cinq lignes par ordre chronologique du 1er janvier 2012 au 20 avril 2017 visant à la fois des appels de fonds par trimestres, charges des exercices par année, appel de fonds travaux, fonds de réserve travaux, réserve travaux, mise en demeure, frais de contentieux, suivi procédure recouvrement, suivi dossier assurance impayée.

Ainsi l'opposition ne procède à aucune distinction entre les quatre catégories définies à l'article 5-1 précité, se contentant d'une énumération de créances diverses sans précision du montant de chacune d'elles conformément aux dispositions des articles 20 et 5-1 précités.

Cette absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat des copropriétaires, qui constitue un manquement à une condition de forme, a pour effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l'article 2374 1° bis du Code civil leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, ainsi qu'exactement retenu par le premier juge.

En conséquence, et faute de solde disponible, aucune somme ne peut être retenue au profit du syndicat des copropriétaires sur le montant du prix de vente de l'immeuble.

Il s'en suit la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions.