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Le 11 décembre 2003
Par la réponse en référence, le ministre de l'équipement, des transports et du logement apporte quelques précisions sur l'application du nouvel article 49 de la loi du 10 juillet 1965, article issu de la loi SRU et relatif à la mise en conformité des règlements de copropriété. Les principales dispositions de la réponse sont ici reprises avec des commentaires (en italiques) 1. Il convient de rappeler que cet article (49) n'impose pas à l'assemblée générale des copropriétaires l'adaptation des clauses du règlement de copropriété. Une répartie facile serait de dire qu'il n'était pas nécessaire de créer un article de la loi "Solidarité et renouvellement urbains" pour une disposition sans autre portée pratique que le bénéfice d'une majorité réduite pour l'adoption par l'assemblée générale d'une correction de clauses, la plupart réputées non écrites. La vraie question sera cependant celle de la position des juridictions: retiendront-elles la responsabilité d'un syndic s'il n'a pas convoqué une assemblée générale aux fins de l'adaptation voulue par la loi SRU, dans l'hypothèse où ce défaut d'adaptation aurait entraîné un préjudice pour le syndicat ou pour un ou plusieurs copropriétaires? 2. L'adaptation du règlement de copropriété consiste à supprimer les clauses devenues incompatibles avec les textes entrés en vigueur postérieurement à leur établissement, lorsqu'elles se contentent de reproduire les dispositions légales et réglementaires et, dans le cas contraire, à les remplacer par de nouvelles clauses. Cette précision n'appelle aucun commentaire. 3. L'article 49 ne saurait être utilisé pour modifier l'état descriptif de division, la décision devant être prise par l'assemblée générale à la même majorité que celle requise pour l'approbation de l'opération dont la modification du descriptif est la conséquence. Il est certain que l'état descriptif de division ne peut être modifié à la majorité de l'article 24, ni d'ailleurs à aucune autre majorité. Selon l'article 71, D, 3, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, l'acte modificatif de l'état descriptif de division est établi par les seuls copropriétaires ou propriétaires des fractions intéressées par la modification. Il est inutile de rappeler que les juridictions et en premier la Cour de cassation ne cessent de rappeler que l'état descriptif de division n'a pas le caractère contractuel du règlement de copropriété et qu'il ne peut donc être modifié dans les mêmes conditions que ce règlement. On doit donc considérer que le pouvoir donné au syndic, par l'article 18 de la loi de 1965, de publier l'état descriptif de division ou ses modifications n'a qu'une faible utilité pratique, celle de requérir la publicité foncière d'un état descriptif de division dressé ou modifié par les propriétaires des lots concernés. Le ministre semble avoir confondu "état descriptif de division" et "état de répartition des charges". 4. Aucun décret n'est requis, ni nécessaire pour appliquer l'article 49. D'aucuns, nombreux, ont cru lire dans la loi SRU qu'un ou plusieurs décrets d'application ou modificatifs du décret de 1967 devaient être pris. Il n'en est rien. A propos de la copropriété la loi SRU mentionne quatre décrets à paraître: - A l'article 75, pour l'établissement d'une liste de dépenses à comprendre dans le budget de travaux et pour les règles comptables spécifiques. - A l'article 78, un décret sur le contenu du carnet d'entretien. - Un décret pour préciser les conditions d'application de l'individualisation des compteurs d'eau. Il ne semble pas que la non-parution de ces décrets, pour ceux qui ne le sont pas encore, soit de nature à interdire l'adaptation du règlement de copropriété à la loi de 1965 (contrairement à l'affirmation ministérielle l'adaptation ne concerne pas les dispositions réglementaires mais les seules dispositions législatives).Références: - Réponse ministérielle 25421 à M. Liberti, JORF du 1er décembre 2003, débats AN, p. 9218 [Réponse à voir sur le site Legifrance->http://www.legifrance.gouv.fr/] - Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière [- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis->http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm] [- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis modifié par le décret n° 2000-233 du 4 avril 2000->http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm] [- Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, loi SRU - JORF Lois & Décrets, 2000, n° 289, 14 décembre, p. 19777->http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/jorf_nor.ow?numjo=EQUX9900145L]