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Le 18 juillet 2008
Obligation d'indiquer le mode de calcul des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges dans les règlements. Responsabilités
La règle résulte de l'article 76 de la loi du 13 décembre 2000 (dite loi SRU) qui a complété l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L'objectif du texte, résultant d'un amendement devant l'assemblée nationale, est d'expliquer aux copropriétaires comment leurs parties communes et leurs tantièmes de charges communes ont été calculés.
En conséquence les règlements de copropriété publiés au fichier immobilier du bureau des hypothèques {{à compter du 31 décembre 2002}} doivent préciser {{les éléments pris en considération et la méthode de calcul}} qui ont permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires.
Cette possibilité pour les copropriétaires de vérifier la manière dont les différents tantièmes ont été calculés et répartis est une bonne chose; elle était attendue.
La loi n'a pas prévu de sanction si l'obligation n'est pas respectée, aussi ce sont les règles de la responsabilité de droit commun qui trouvent à s'appliquer dans une telle hypothèse.
Si, contrairement à la loi, le règlement de copropriété ne donne aucune précision quant aux modalités de calcul des tantièmes de copropriété et de charges, le règlement ne sera pas entaché de nullité et il ne pourra pas non plus être soutenu, à notre avis, que la répartition est inopérante.
Mais tout copropriétaire et le syndicat des copropriétaires seront en droit d'engager une action en exécution de l'obligation légale à l'encontre du rédacteur du règlement, pour la fourniture des renseignements prévus par l'article 10, alinéa 4 nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en responsabilité. Un règlement de copropriétaire complémentaire devra être à cette occasion être établi et déposé au rang des minutes d'un notaire pour être publié au bureau des hypothèques.
La réparation de cette omission se fera aux frais du responsable, normalement le rédacteur du règlement.
L'action en responsabilité est soumise aux règles normales de la prescription en matière de responsabilité quasi-délictuelle.
En cas d'erreur plus ou moins grossière dans la répartition des tantièmes de copropriété et/ou de charges, ou de répartition abusive (destinée par exemple à favoriser un copropriétaire ou l'auteur de la répartition lui-même), la responsabilité du rédacteur du règlement pourrait aussi être recherchée, mais il semble que la victime ne pourrait pas obtenir la révision des charges, à moins que l'on se trouve dans l'une des situations prévues par la loi permettant une révision.
La règle résulte de l'article 76 de la loi du 13 décembre 2000 (dite loi SRU) qui a complété l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L'objectif du texte, résultant d'un amendement devant l'assemblée nationale, est d'expliquer aux copropriétaires comment leurs parties communes et leurs tantièmes de charges communes ont été calculés.
En conséquence les règlements de copropriété publiés au fichier immobilier du bureau des hypothèques {{à compter du 31 décembre 2002}} doivent préciser {{les éléments pris en considération et la méthode de calcul}} qui ont permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires.
Cette possibilité pour les copropriétaires de vérifier la manière dont les différents tantièmes ont été calculés et répartis est une bonne chose; elle était attendue.
La loi n'a pas prévu de sanction si l'obligation n'est pas respectée, aussi ce sont les règles de la responsabilité de droit commun qui trouvent à s'appliquer dans une telle hypothèse.
Si, contrairement à la loi, le règlement de copropriété ne donne aucune précision quant aux modalités de calcul des tantièmes de copropriété et de charges, le règlement ne sera pas entaché de nullité et il ne pourra pas non plus être soutenu, à notre avis, que la répartition est inopérante.
Mais tout copropriétaire et le syndicat des copropriétaires seront en droit d'engager une action en exécution de l'obligation légale à l'encontre du rédacteur du règlement, pour la fourniture des renseignements prévus par l'article 10, alinéa 4 nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en responsabilité. Un règlement de copropriétaire complémentaire devra être à cette occasion être établi et déposé au rang des minutes d'un notaire pour être publié au bureau des hypothèques.
La réparation de cette omission se fera aux frais du responsable, normalement le rédacteur du règlement.
L'action en responsabilité est soumise aux règles normales de la prescription en matière de responsabilité quasi-délictuelle.
En cas d'erreur plus ou moins grossière dans la répartition des tantièmes de copropriété et/ou de charges, ou de répartition abusive (destinée par exemple à favoriser un copropriétaire ou l'auteur de la répartition lui-même), la responsabilité du rédacteur du règlement pourrait aussi être recherchée, mais il semble que la victime ne pourrait pas obtenir la révision des charges, à moins que l'on se trouve dans l'une des situations prévues par la loi permettant une révision.