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Le 07 mars 2006
Trois montages juridiques et financiers, dont un seul repose sur la dissociation du financier et du bâti, ont été élaborés pour permettre la réalisation de maisons à 100.000 euro dans des territoires très différents au regard de leur marché immobilier. Dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine, les aides à l'accession sociale à la propriété de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) pourront être mises en oeuvre. Celles-ci consistent en une subvention versée au constructeur de la maison et venant en déduction du prix de vente. En outre, le projet de loi portant engagement national pour le logement prévoit que les opérations d'accession sociale à la propriété menées dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine bénéficient de l'application d'un taux de TVA réduit. La combinaison de ces deux formes d'aide permettra de tenir l'objectif de prix de 100.000 euro. Dans les communes qui ne sont pas en rénovation urbaine, mais où le coût du foncier reste modéré, les maisons à 100.000 euro pourront être réalisées dans le cadre du dispositif location-accession. L'acquisition en location-accession se déroule en deux phases. Au cours de la première phase (location), le ménage peut s'assurer de sa capacité à faire face à une charge régulière de logement. Dans la seconde phase (accession), le ménage rembourse un emprunt et bénéficie de garanties pour le protéger contre les accidents de la vie. Ce dispositif de location-accession ouvre droit à un taux de TVA de 5,5% et permet ainsi de respecter l'objectif de 100.000 euro. Il donne lieu, en outre, à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans. Pour permettre à davantage de ménages de bénéficier de ce dispositif sécurisant, le Gouvernement en a étendu les plafonds de ressources d'environ 25% en décembre 2005. Enfin, les projets de maisons à 100.000 euro pourront également être réalisés dans le cadre d'un nouveau mécanisme de dissociation du foncier et du bâti. Grâce à ce dispositif, les ménages disposant de ressources modestes auront la possibilité de devenir propriétaires de leur logement sans avoir, au moins dans un premier temps, à acheter le terrain ; ils pourront ainsi concentrer leur effort financier sur la construction de la maison, afin que celle-ci atteigne des critères de qualité élevés. Les accédants pourront bénéficier du prêt à 0%, dont le montant maximal a été relevé en février 2005 de 12 % en moyenne. Dans le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, le terrain sur lequel est implantée la maison est mis à disposition du ménage, par la commune, au moyen d'un bail à construction. Le contrat est assorti d'une option d'achat sur le terrain d'implantation de la maison, que le ménage pourra exercer pour devenir pleinement propriétaire. Pour faciliter le montage de ces opérations, le projet de loi portant engagement national pour le logement (loi ENL) prévoit de donner la possibilité aux ménages de se porter acquéreurs de leur terrain en exerçant leur option à tout moment pendant la durée du bail à construction. Référence: - Réponse ministérielle n° 63.799, emploi, cohésion sociale et logement; J.O. A.N. Q 21 février 2006, p. 1872