Par lettre du 12 février 2009, M. X, locataire d'un appartement, s'est engagé vis-à-vis de son bailleur, la SCI Le Golf, à libérer les lieux le 31 décembre 2009, avant l'expiration du bail, en contrepartie de la dispense de loyers et charges pour l'année 2009.
Le 21 avril 2009, le notaire Y, a notifié à M. X un congé avec offre de vente, à effet au 31 décembre 2009.
Le 20 juin 2009, le locataire a manifesté son intention d'acquérir le bien, en recourant à un emprunt bancaire, et a, le 19 octobre 2009, demandé au notaire de fixer la date de signature de l'acte d'acquisition ; celui-ci lui ayant répondu que, dans la mesure où il n'avait pas exercé son droit de préemption, l'appartement avait été vendu le 21 septembre 2009 à la société Representaciones Germaco AVV, M. X a assigné le vendeur, l'acquéreur et le notaire en annulation de la vente et en constatation de la perfection de la vente à son profit
La cour d'appel accueille les demandes du locataire.
Le notaire forme un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation confirme l'arrêt de la cour d'appel qui, ayant "exactement retenu que le droit de préemption du locataire organisé par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne naît qu'après délivrance du congé imposé par ce texte et que la lettre du 12 février 2009 du locataire, qui n'avait pas été informé du prix de vente, ne pouvait pas être interprétée comme une renonciation à un droit de préemption qui n'était pas encore né, relevé que le bailleur avait délivré un congé avec offre de vente, le 21 avril 2009, conformément à la loi, [au locataire] qui avait valablement accepté cette offre, que la SCI, pendant la durée de réalisation de la vente à son locataire, y avait fait obstacle en cédant le bien à la société (...) et que le notaire avait rédigé l'acte de vente, en connaissance de l'acceptation de l'offre par [le locataire], (...) en a déduit à bon droit que la vente conclue le 21 septembre 2009 en violation du droit de préemption [du locataire] était nulle et que la vente du bien au profit de celui-ci était parfaite".
Le notaire arguait notamment - et en vain - que le droit de préemption du locataire organisé par l'art. 15 II de la loi du 6 juillet 1989 naît dès la signature du contrat de bail ; qu'en affirmant au contraire que ce droit ne prenait naissance qu'après la délivrance du congé, pour en déduire que Monsieur X n'avait pu renoncer à son droit de préemption le 12 février 2009, soit avant la délivrance du congé par la SCI LE GOLF, la cour d'appel a violé l'art. 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et que le droit de préemption du locataire existe indépendamment des modalités, notamment financières, de l'offre de vente qui pourrait être faite par le bailleur lorsqu'il délivre le congé ; en affirmant que Monsieur X ne pouvait renoncer à son droit de préemption, qui n'aurait pas encore pris naissance, du fait qu'il n'avait pas connaissance, à la date de la renonciation, du prix de vente proposé par le bailleur, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, et a privé sa décision de base légale au regard du texte précité.
- Cass. Civ. 3e, 27 octobre 2016, pourvoi n° 15-15.069