Nature juridique du mur mitoyen

M. X était seul propriétaire d’une construction avec cour attenante. Il a édifié sur la cour une construction à usage commercial (restaurant) s’ancrant dans le mur existant lui appartenant. Cet immeuble commercial a été vendu puis revendu à plusieurs personnes. Le nouveau propriétaire a souhaité effectuer des travaux de rénovation et de consolidation et s’est inquiété de la nature du mur sur lequel sa construction repose. La mitoyenneté des murs, qui a pour effet de soumettre ces derniers à un régime d'indivision, nécessite deux immeubles contigus appartenant à deux propriétaires différents. Elle s’acquiert de la façon suivante: - par prescription, exemple: l'un des voisins a appuyé pendant trente ans son bâtiment sur le mur de l'autre, - par titre, - par acquisition amiable ou forcée (article 661 du Code civil), - par présomption (articles 653 et 666 du Code civil). En application de l’article 653 du Code civil, tout mur de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge (c’est-à-dire jusqu’à la hauteur du toit le plus bas), est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. Les conditions d’existence de la présomption légale s’apprécient à la date de construction du mur. Or, en l’espèce, il existait un seul propriétaire à cette date. Mais pour la plupart des auteurs, lorsqu’un mur sépare deux bâtiments appartenant à un seul propriétaire, la mitoyenneté naît lorsqu’on procède à la cession, par vente ou partage. La partie du mur contre laquelle le voisin a pris appui peut aussi devenir mitoyenne par la voie de la prescription acquisitive. La mitoyenneté peut en effet s’acquérir par la prescription acquisitive dès lors qu’il existe des actes matériels d’emprise sur le mur du voisin remontant à trente ans et que cette possession est paisible, publique, continue et non équivoque (article 2229 du Code civil sur la prescription). Dans l’espèce, il a été précisé que le toit de l’immeuble commercial prend appui contre le mur voisin depuis trente ans et que la date à laquelle l’immeuble a été détaché du surplus est également trentenaire. Ce fait permet à son propriétaire de revendiquer l’acquisition par prescription de la mitoyenneté de la partie du mur contre laquelle il prend appui. Lorsque le mur séparatif est un mur mitoyen, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire qui démolit son immeuble est responsable des réparations du mur mitoyen qui sont rendues nécessaires par son fait. La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel qui avait imposé au propriétaire, auteur de la démolition, d'effectuer les travaux d'imperméabilisation du mur mitoyen subsistant qui était soumis sans protection aux intempéries. En l’espèce, dès lors que la partie du mur qui sépare les deux immeubles est mitoyenne, le voisin ne pourra pas la démolir. Il devra, au contraire, la conserver et l’imperméabiliser au moyen d’un crépissage, s’il démolit son immeuble. Références: €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CCIVILL0.rcv€- Code civil€€ - Cour de cassation, 21 décembre 1988, Bull. Civ. III, n° 188, p. 101 @ 2004 D2R SCLSI pr