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Le 18 février 2008
Larrêt en référence du 23 janvier 2008 pose la question du devenir des clauses contraires au droit au renouvellement du bail commercial. Il pose le principe selon lequel le juge devra déclarer la nullité de la clause, édictée par larticle L 145-15 du Code de Commerce, et non la réputer non écrite. En l'espèce, un bail de droit commun avait été conclu en 1991 entre un propriétaire de locaux et La Poste, pour une durée de douze années. Un article du contrat stipulait qu'à l'issue du bail initial, le bailleur s'engageait à le renouveler pour la même période de douze ans, si La Poste en faisait la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins six mois avant l'échéance. Il est important de préciser ici quau cours du bail, le statut de La Poste avait évolué puisque lentreprise était devenue de façon définitive un établissement public à caractère industriel et commercial. Ce changement de statut avait eu une influence sur la nature du bail, celui-ci qui était au départ à caractère purement civil était désormais un bail commercial. Une réponse ministérielle de 1993 est en effet venue poser le principe selon lequel les baux conclus par la Poste ont de nature commerciale à compter du 1er janvier 1991. Ceux ci sont dès lors régis par l'article L. 145-2, I, 3° du Code de commerce selon lequel le statut du bail commercial sapplique "aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial". C'est dans ce contexte que le bailleur a opposé une fin de non-recevoir à la demande de renouvellement formée par le preneur cinq mois avant l'échéance du contrat : estimant que le bail relevait du droit commun, il a considéré cette requête tardive, lui a notifié un refus de renouvellement et lui a dénié tout droit à percevoir une indemnité d'éviction. Pour la cour d'appel de Paris qui avait été saisie du litige (Paris, 21 juin 2006, Loyers et copr. 2007, n° 58, obs. Brault), la clause en question devait être réputée non écrite, les dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce devant s'y substituer purement et simplement. Cette solution était tout à fait favorable au preneur du bail, puisquelle le dispensait d'agir en nullité de la clause dans le délai de deux ans de l'article L. 145-60 du code de commerce. Cependant, la Cour de cassation vient casser la décision des juges du fond et rappeler ici les termes de l'article L. 145-15 dudit code, argument textuel incontournable : "sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement institué par le chapitre V, titre IV du livre premier du Code de commerce ". Dès lors, le juge ne peut pas déclarer non écrite une clause contraire au droit au renouvellement : il doit forcément en prononcer la nullité. Arielle Duchene Magistère 2ème année, Références: (Rép. min. n° 5702, JOAN Q 29 nov. 1993, p. 4272 ; RD imm. 1994. 507, obs. Derruppé ) Cass. 3e civ., 23 janv. 2008, n° 06-19.129