Nullité ou non des contrats de vente pour non soumission de l'opération au régime de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

M. et Mme E. soutiennent que les contrats de vente sont nuls car ils auraient dû être soumis au régime de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Ils expliquent que l'opération immobilière a été artificiellement décomposée en des contrats de vente d'une part, et des marchés de travaux d'autre part, afin de contourner les garanties propres à la vente en l'état futur d'achèvement.

Selon l'article 1601-3 du Code civil et l'article L.261-3 du Code de la construction et de l'habitation,"'La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux".

En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme E., il ne peut pas être considéré que la société immobilière Zéphyr a conservé après les ventes le pouvoir de maître d'ouvrage, et notamment qu'elle aurait entièrement assumé l'exécution du programme de travaux.

En particulier, les factures des travaux réalisés dans les parties privatives étaient établies au nom des appelants et ont été réglées par ces derniers. Il en allait de même pour les notes d'honoraires de M. G., maître d''oeuvre.

Quant aux travaux portant sur les parties communes, il résulte des pièces produites que les copropriétaires étaient désignés en tant que maîtres de l'ouvrage et qu'ils en supportaient le coût.

L'ampleur des travaux à entreprendre lors de la conclusion des contrats de vente ne saurait suffire à caractériser l'existence d'une vente en l'état futur d'achèvement.

M. et Mme E. prétendent par ailleurs avoir réglé le coût des travaux avant leur réalisation, ce qui n'est nullement établi par les pièces produites.

Le montant du prix de vente ne peut davantage permettre de conclure que les travaux devaient être réalisés par le vendeur.

Quant à leur affirmation selon laquelle ils auraient été tenus d'acquitter auprès de leur vendeur un acompte de 15.000 EUR avant la régularisation du deuxième acte authentique de vente, elle est sans emport quant à la qualification de ce contrat en ce qu'elle ne permet pas de conclure à l'existence d'une vente en l'état futur d'achèvement.

M. et Mme E. ne sont donc pas fondés à soutenir que les contrats de vente auraient dû respecter les règles propres à la vente en l'état futur d'achèvement et la nullité de ces contrats ne peut être prononcée pour ce motif.