Selon contrat de bail du 26 juillet 1999, M. Eric O a donné en location à M. Serge E une maison d'habitation située [...] vieille à Grisolles moyennant un loyer de 564,06 euro.
Par ordonnance du 20 mars 2014 le juge des référés du tribunal d'instance de Castelsarrasin a ordonné à la demande de M. E, le locataie, une mesure d'expertise concernant l'état du logement.
L'expert a déposé son rapport le 23 octobre 2015.
Appel a été relevé de la décision de première instance.
Le propriétaire bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et à son obligation d'effectuer en cours de bail toutes les réparations nécessaires. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC), l'infiltration d'eau dans le garage, la dangerosité de la terrasse et le mauvais état des accès (portail et chemin d'accès à la maison) caractérisent le défaut de décence du logement, les autres désordres relevant de l'obligation de délivrance conforme d'un logement en bon état, doté d'équipements en bon état de fonctionnement. L'expert a bien précisé que la réfection de l'ensemble des papiers peints et peintures incombe au bailleur en raison du défaut de ventilation, qui a entraîné des moisissures et le décollement des papiers-peints. Les travaux de réfection ont donc été à juste titre mis à la charge du seul bailleur. Ce dernier a commencé les travaux dès le dépôt du rapport de l'expert et a terminé l'ensemble des travaux préconisés le 1er décembre 2016. Il convient donc de confirmer le jugement qui a fixé l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par le locataire à 5'175 euro correspondant à 150 euro par mois à compter du constat dressé le 6 janvier 2014 par le maire jusqu'au jugement et à partir de novembre 2016 par une décote de 15 % sur le montant du loyer jusqu'à réalisation complète des travaux.
L'entretien des haies et la taille des arbres relèvent de l'obligation du locataire en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le locataire ne justifie pas que cet entretien a été réalisé. Les factures de l'entrepreneur pour les travaux d'élagage des haies de cyprès doivent donc être mises à la charge du preneur.
C'est en vain que le bailleur demande la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire. En effet, d'une part, l'absence de taille des haies par le locataire ne constitue pas à elle seule un manquement suffisamment grave de nature à entraîner le prononcé de la résiliation du bail. D'autre part, le preneur n'exerce pas son activité professionnelle dans les lieux. Le locataire est artisan et le contrat de location l'autorise à installer une ligne téléphonique professionnelle et à déposer du matériel dans les lieux loués. Le locataire exerce une activité de pose de panneaux publicitaires qui s'effectue sur les zones où doivent être posés ces panneaux et non à son domicile personnel. Cette activité est ancienne et connue du bailleur qui n'a jamais émis le moindre grief ni fait injonction à son locataire de la cesser.
- Cour d'appel de Toulouse, Chambre 3, 11 avril 2018, RG n° 16/06392