Occuper l'immeuble vendu avant l'acte notarié, c'est prendre un gros risque

Par acte du 6 juillet 2012, M. Jean-Yves B et Mme Marie-Laure M ont conclu avec Mme Laurence C une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d'habitation sise [...], cadastrée section AP n° 71, pour un prix de 485 000 EUR, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 10 septembre 2012.

Du fait du défaut de réitération, les 16 et 25 octobre 2012, une nouvelle promesse synallagmatique de vente a été conclue entre les parties pour un prix de 500 000 EUR, la réitération devant intervenir avant le 12 décembre 2012, ce qui n' a à nouveau pas été le cas.

Par acte du 13 décembre 2013, un ultime «compromis» de vente a été signé par les parties, lequel mentionnait un prix de 500 000 EUR, une réitération au plus tard le 31 mars 2014, ainsi qu'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt avant le 28 février 2014. L'acte prévoyait également un prêt à usage, permettant à Mme C d'occuper les lieux à titre gratuit dans l'attente de la réitération de l'acte, prêt qui cessait en l'absence d'obtention d'un prêt avant le 28 février 2014, auquel cas une indemnité forfaitaire de 150 EUR par jour de retard dans la restitution du bien était due.

Le 28 février 2014, Mme C n'avait pas obtenu de prêt et demeurait dans les lieux. Aussi, cette dernière a proposé de payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1 000 EUR par mois à compter du 1er mars 2014 jusqu'au 8 juin 2015, date de restitution des clés du bien occupé.

Dès lors que le prêt n'a pas été obtenu par l'acheteuse, celle-ci devait restituer l'immeuble et elle est donc redevable d'une somme de 150 EUR par jour de retard à titre de clause pénale. Elle ne peut en effet soutenir que la clause pénale n'était exigible qu'en cas de défaut de réitération de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives alors que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt n'a pas été réalisée. En outre, la situation personnelle résultant de difficultés successorales et le souhait de conclure un bail ou une vente à terme ne peuvent conduire à échapper aux obligations relatives au prêt à usage contracté. Il n'y a pas lieu enfin de faire usage du pouvoir modérateur de la clause pénale acceptée par l'emprunteuse portant sur l'usage d'un bien d'habitation d'une valeur de 485 000 EUR. Elle doit donc être condamnée au paiement de 68 400 EUR en raison de 456 jours d'occupation.