Pour que le droit d'usage et d'habitation soit opposable aux tiers

Pour que le droit d'usage et d'habitation soit opposable aux tiers, il faut et il suffit, à défaut de publicité foncière, que ceux-ci en aient été informés par tous moyens par mention dans l'acte de vente
Monsieur L, qui a acquis sur licitation le 25 mai 2011 un immeuble, a fait délivrer à Madame D, occupante des lieux, un commandement de déguerpir le 18 octobre 2011.

Saisi par Madame D, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Caen a validé en la forme la signification du jugement d'adjudication (délivré le 20 sept. 2011) et le commandement du 18 oct. 2011 mais sur le fond a dit que ce commandement, réitéré les 6 et 7 avril 2012 était dépourvu d'effet en raison du droit d'habitation dont disposait Madame D en vertu d'une convention du 16 janv. 1984.

Pour que le droit d'usage et d'habitation soit opposable aux tiers, il faut et il suffit, à défaut de publicité foncière, que ceux-ci en aient été informés par tous moyens par mention dans l'acte de vente. Ce n'est que lorsque le droit réel immobilier n'est ni publié ni mentionné dans l'acte de vente de l'immeuble qu'il est inopposable aux acquéreurs. Or, en l'espèce, le cahier des conditions de vente, qui fait partie intégrante du titre et peut être consulté par tout intéressé avant l'audience d'adjudication, contient le descriptif de l'immeuble réalisé par procès-verbal d'huissier le 22 avril 2011 ; ce document précise que l'immeuble est occupé par l'usager en vertu d'une convention du 16 janv. 1984 lui conférant un droit d'habitation et une copie de la convention est annexée au procès-verbal. Dans ces conditions, l'adjudicataire était nécessairement informé de la situation d'occupation de l'immeuble mis en vente. Le droit d'usage et d'habitation lui est donc opposable et la demande d'expulsion doit être rejetée.