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Le 15 février 2011
La cour d'appel constate que les terrasses en cause sont des parties privatives. Elles sont pourvues de volets roulants et l'article 6 deuxième alinéa du règlement du règlement de copropriété permet aux copropriétaires de modifier la disposition intérieure de ses locaux. La prescription trentenaire sera en conséquence écartée en l'espèce.
Mme Jeanine X et M. Patrick X, copropriétaires de l'immeuble Le Kent de la résidence La Tour d'Albion située à AJACCIO, ont assigné devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO au motif de la réalisation par d'autres copropriétaires de leur immeuble des travaux sans autorisation, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOUR D'ALBION, la société à responsabilité limitée ALPHA GEST, en sa qualité de syndic de copropriété, ainsi que plusieurs copropriétaires ayant fait procéder à ces travaux.
Par jugement du 9 octobre 2008, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes en jugeant qu'elles étaient prescrites en application de l'alinéa premier de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
M. et Mme X ont interjeté appel de ce jugement et demandent à la Cour de l'infirmer, de dire que leur action est une action réelle soumise à la prescription de 30 ans.
Les appelants ont entendu se prévaloir d'une action réelle se prescrivant par trente ans et invoqué une atteinte des parties communes de l'immeuble et le fait que des murs maîtres et de refend ont été abattus sans autorisations.
Le constat d'huissier établi par Maître T le 3 février 2006 et les photographies versées aux débats par les appelants démontrent que plusieurs terrasses ont été vitrées mais ne prouvent pas que des murs maîtres ou de refend ont été abattus sans que la procédure d'autorisation prévue au deuxième alinéa de l'article 6 du règlement de copropriété ait été mise en oeuvre.
La cour d'appel constate que les terrasses en cause sont des parties privatives. Elles sont pourvues de volets roulants et l'article 6 deuxième alinéa du règlement du règlement de copropriété permet aux copropriétaires de modifier la disposition intérieure de ses locaux. La prescription trentenaire sera en conséquence écartée en l'espèce.
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 1984, que les appelants n'indiquent pas avoir contesté, distinguait entre les modifications des façades donnant sur le parc qui étaient interdites et la fermeture des balcons des cuisines qui ne soulevait aucun problème d'esthétique, compte tenu de l'existence d'un store.
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 janvier 1985 qui n'a pas non plus été contesté par les appelants, mentionnait l'édification d'une baie vitrée sur les faces arrières de l'immeuble KENT mais ne contenait aucune délibération visant à la remise en état et décidait de "ne plus tolérer à l'avenir l'installation de baies vitrées sur les faces arrières que si elles sont de même type et font l'objet d'un devis préalablement soumis à l'agrément du conseil syndical ; sous réserves que cette décision soit légale".
Les travaux critiqués par les appelants ont été réalisés dans le prolongement de l'autorisation ou de la tolérance résultant de ces assemblées générales.
Les attestations et devis présentés par les copropriétaires établissent que ces travaux ont été réalisés entre 1974 et octobre 1995, s'agissant de l'appartement de Monsieur G..
L'action de M. et Mme X initiée en mars 2006 à l'encontre des copropriétaires qui ont fait procéder aux travaux critiqués est en conséquence prescrite par application des dispositions du premier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces mêmes dispositions régissent les actions personnelles entre un copropriétaire et le Syndicat des copropriétaires et le jugement du 9 octobre 2008 sera également confirmé de ce chef.
Les appelants ont entendu aussi obtenir une condamnation de la société ALPHA GEST en sa qualité de syndic de copropriété.
Cette demande peut résulter d'une faute de nature délictuelle intervenue après le mois de mars 1996. Le caractère tardif de l'action dirigée contre les copropriétaires n'emporte donc pas de manière automatique la prescription de l'action dirigée à l'encontre du syndic de copropriété et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Les appelants font du syndic le responsable des violations du règlement de copropriété mais, en l'absence de preuve de l'atteinte aux parties communes de l'immeuble, il ne pouvait de sa propre autorité saisir une juridiction pour obtenir la remise en état des terrasses fermées ou aménagées.
Il lui appartenait d'appliquer les délibérations non contestées prises en matière de modification des terrasses arrières lors des assemblées générales des 16 juillet 1984 et 21 janvier 1985.
La lettre adressée par le syndic le 23 janvier 2006 à Mme X l'informe d'ailleurs d'une position qui a été validée par le vote de l'assemblée générale du 29 mai 2006 ayant rejeté l'autorisation d'ester en justice à l'encontre des copropriétaires ayant fermé ou aménagé leur terrasse côté arrière.
Les appelants ne démontrent pas la faute du syndic et n'établissent pas le préjudice que pourraient leur causer des modifications quasi généralisées de l'immeuble intervenues à l'arrière des volants roulants qui obturent les terrasses lorsqu'ils sont abaissés. Leur demande dirigée contre la société ALPHA GEST seront rejetées.
Mme Jeanine X et M. Patrick X, copropriétaires de l'immeuble Le Kent de la résidence La Tour d'Albion située à AJACCIO, ont assigné devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO au motif de la réalisation par d'autres copropriétaires de leur immeuble des travaux sans autorisation, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOUR D'ALBION, la société à responsabilité limitée ALPHA GEST, en sa qualité de syndic de copropriété, ainsi que plusieurs copropriétaires ayant fait procéder à ces travaux.
Par jugement du 9 octobre 2008, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes en jugeant qu'elles étaient prescrites en application de l'alinéa premier de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
M. et Mme X ont interjeté appel de ce jugement et demandent à la Cour de l'infirmer, de dire que leur action est une action réelle soumise à la prescription de 30 ans.
Les appelants ont entendu se prévaloir d'une action réelle se prescrivant par trente ans et invoqué une atteinte des parties communes de l'immeuble et le fait que des murs maîtres et de refend ont été abattus sans autorisations.
Le constat d'huissier établi par Maître T le 3 février 2006 et les photographies versées aux débats par les appelants démontrent que plusieurs terrasses ont été vitrées mais ne prouvent pas que des murs maîtres ou de refend ont été abattus sans que la procédure d'autorisation prévue au deuxième alinéa de l'article 6 du règlement de copropriété ait été mise en oeuvre.
La cour d'appel constate que les terrasses en cause sont des parties privatives. Elles sont pourvues de volets roulants et l'article 6 deuxième alinéa du règlement du règlement de copropriété permet aux copropriétaires de modifier la disposition intérieure de ses locaux. La prescription trentenaire sera en conséquence écartée en l'espèce.
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 1984, que les appelants n'indiquent pas avoir contesté, distinguait entre les modifications des façades donnant sur le parc qui étaient interdites et la fermeture des balcons des cuisines qui ne soulevait aucun problème d'esthétique, compte tenu de l'existence d'un store.
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 janvier 1985 qui n'a pas non plus été contesté par les appelants, mentionnait l'édification d'une baie vitrée sur les faces arrières de l'immeuble KENT mais ne contenait aucune délibération visant à la remise en état et décidait de "ne plus tolérer à l'avenir l'installation de baies vitrées sur les faces arrières que si elles sont de même type et font l'objet d'un devis préalablement soumis à l'agrément du conseil syndical ; sous réserves que cette décision soit légale".
Les travaux critiqués par les appelants ont été réalisés dans le prolongement de l'autorisation ou de la tolérance résultant de ces assemblées générales.
Les attestations et devis présentés par les copropriétaires établissent que ces travaux ont été réalisés entre 1974 et octobre 1995, s'agissant de l'appartement de Monsieur G..
L'action de M. et Mme X initiée en mars 2006 à l'encontre des copropriétaires qui ont fait procéder aux travaux critiqués est en conséquence prescrite par application des dispositions du premier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces mêmes dispositions régissent les actions personnelles entre un copropriétaire et le Syndicat des copropriétaires et le jugement du 9 octobre 2008 sera également confirmé de ce chef.
Les appelants ont entendu aussi obtenir une condamnation de la société ALPHA GEST en sa qualité de syndic de copropriété.
Cette demande peut résulter d'une faute de nature délictuelle intervenue après le mois de mars 1996. Le caractère tardif de l'action dirigée contre les copropriétaires n'emporte donc pas de manière automatique la prescription de l'action dirigée à l'encontre du syndic de copropriété et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Les appelants font du syndic le responsable des violations du règlement de copropriété mais, en l'absence de preuve de l'atteinte aux parties communes de l'immeuble, il ne pouvait de sa propre autorité saisir une juridiction pour obtenir la remise en état des terrasses fermées ou aménagées.
Il lui appartenait d'appliquer les délibérations non contestées prises en matière de modification des terrasses arrières lors des assemblées générales des 16 juillet 1984 et 21 janvier 1985.
La lettre adressée par le syndic le 23 janvier 2006 à Mme X l'informe d'ailleurs d'une position qui a été validée par le vote de l'assemblée générale du 29 mai 2006 ayant rejeté l'autorisation d'ester en justice à l'encontre des copropriétaires ayant fermé ou aménagé leur terrasse côté arrière.
Les appelants ne démontrent pas la faute du syndic et n'établissent pas le préjudice que pourraient leur causer des modifications quasi généralisées de l'immeuble intervenues à l'arrière des volants roulants qui obturent les terrasses lorsqu'ils sont abaissés. Leur demande dirigée contre la société ALPHA GEST seront rejetées.
Référence:
Référence:
- CA de Bastia, 2e Ch., 2 févr. 2011 (N° de RG: 08/009491)