Présentation fallacieuse d'un programme immobilier

Les acheteur font valoir que la société Actival Development, conseil en gestion, a manqué à ses obligations de conseil et d'information en ne leur révélant pas les risques et aléas pesant sur l'opération d'acquisition envisagée, s'est abstenue de rechercher si le produit proposé était en adéquation avec l'objectif poursuivi, leur a celé les charges pesant sur le loyer obtenu, présenté fallacieusement comme "garanti", que, notamment, elle a méconnu son obligation de conseil en leur proposant d'acquérir un bien dont le prix était manifestement disproportionné à sa valeur réelle de marché, soit 70'000 et non 159'491 EUR, et en leur vantant un équilibre financier irréaliste fondé sur un loyer également surévalué présenté comme "garanti", en leur présentant de manière trompeuse les éléments substantiels du contrat au moyen d'une simulation financière personnalisée, alors qu'elle ne pouvait ignorer la réalité du marché immobilier et locatif local.

La société Actival Development fait essentiellement valoir qu'elle n'est intervenue dans l'opération de commercialisation du lot litigieux qu'en vertu d'un mandat conféré par la société Audit & Solutions à sa société mère, la société Capital Development, à laquelle elle a remis le matériel publicitaire, le descriptif des produits, les grilles de prix et les contrats de réservation, et elle conteste avoir manqué à son devoir d'information qui ne concernait pas les résultats de l'opération financière sous-tendant le projet d'acquisition, la cause du contrat étant constituée par l'acquisition d'un bien immobilier et non par le projet de défiscalisation qui n'en était que le motif ; elle ajoute qu'elle ne saurait être tenue des aléas ayant affecté l'investissement en cause, qui ne pouvaient être ignorés d'un acquéreur, même profane, que l'estimation qu'elle a réalisée n'avait aucun caractère contractuel et ne présentait aucun caractère dolosif, que les acquéreurs ont bénéficié du gain fiscal escompté et de la perception de loyers depuis leur acquisition ; s'agissant de la surévaluation du prix qui lui est reprochée, elle indique que le prix d'acquisition correspond à un prix hors TVA de 133'353,68 EUR et intègre nombre de frais, dont les honoraires des divers intermédiaires, ainsi que le rappelle le contrat de réservation; enfin, elle souligne que les préjudices dont font état les acquéreurs procèdent des nombreux désordres et non-conformités affectant les bâtiments livrés, à l'origine des retards de perception de loyers et de l'atteinte à l'image du programme immobilier, ce dont elle ne saurait être jugée responsable.

Ces derniers moyens ne sont pas retenus.

S'agissant du prix d'acquisition, il suffit de rappeler que le bien acquis en l'état futur d'achèvement a été soumis à une TVA au taux de 19,60 % incombant aux acquéreurs, que le contrat de réservation signé par les acquéreurs mentionne que le prix d'acquisition comprend les frais de vente et d'hypothèque éventuels liés à l'acte de prêt dans le cadre d'une vente "acte en mains", les frais de procuration, les frais de dossier bancaire et les intérêts intercalaires pendant la construction, par ailleurs, s'agissant d'une vente "acte en mains" d'un bien considéré comme produit financier par les acquéreurs, essentiellement animés par un objectif de défiscalisation et non d'investissement immobilier, ces derniers ne pouvaient ignorer que les honoraires de commercialisation étaient inclus dans le prix d'achat de ce bien ; à supposer que la société Actival Development ait manqué à son obligation de leur rappeler cette évidence, la différence de valeur entre le prix d'achat et le prix de revente actuel ne saurait constituer un préjudice réparable dès lors que cette valeur d'achat doit être diminuée de l'ensemble de ces frais et taxes et qu'il convient encore de prendre en compte les fluctuations du marché local à Etauliers en fonction de paramètres qui ne pouvaient être connus au mois de juillet 2005.

Le préjudice subi par les acheteurs ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas acquérir le bien dont s'agit, ou de l'acquérir à un moindre prix s'ils n'avaient pas été trompés par l'étude personnalisée fallacieuse de la société Actival Development présentant le loyer attendu comme étant "garanti", ce qui était faux, et en fonction de l'importance relative de cette perte de chance, et ils ne sauraient être suivis dans leurs extrapolations fondées sur un bénéfice escompté dans une conjecture idéale, alors qu'il convient également de prendre en compte les contingences liées aux importants désordres de construction affectant les pavillons livrés aux divers acquéreurs, désordres dont la société Actival Development ne saurait être tenue pour responsable.

C'est donc par de justes motifs que la Cour d'appel adopte que le premier juge a évalué l'indemnité correspondant à cette perte de chance à la somme de 10'000 EUR.