Selon l'art. 1123, alinéa 1er, du Code civil, le pacte de préférence se définit comme « le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». La priorité qu'il confère à son bénéficiaire peut entrer en conflit avec d'autres droits dont des tiers se prétendent titulaires. Par un arrêt du 6 décembre 2018, la Cour de cassation apporte uee réponse à cette question (Cass. 3e civ., 6 déc. 2018, pourvoi n° 17-23.321).
En l'espèce, Mme X était bénéficiaire d'un pacte de préférence consenti par M. Z le 28 octobre 1999, pour une durée de 10 ans, et portant sur deux lots dans un immeuble en copropriété.
M. Z ayant vendu ces lots à M. F par acte notarié du 16 novembre 2009, précédé d'une promesse unilatérale de vente par acte notarié du 2 septembre 2009,
Mme X, bénéficiaire du pacte, estimant que la vente était intervenue en violation du pacte de préférence, les a assignés, ainsi que les notaires et l'agence immobilière, en annulation de la vente, substitution dans les droits de l'acquéreur, expulsion de celui-ci et paiement de dommages-intérêts.
Les juges du fond ont refusé de faire droit à cette demande. Selon la our d'appel, la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure qu'en cas d'intention de vendre l'obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le pré-contrat, seule la date de l'échange des consentements est à prendre en considération et que, l'acte signé entre M. Z et M. F le 2 septembre 2009 étant une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu'à la levée de l'option, intervenue postérieurement à la date d'échéance du pacte.
La Cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'eppel, au visa de l'art. 1134 du Code civil, alors applicable. Elle intervient aux motifs « que le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien ».
Dans cette affaire, le pacte de préférence s'éteignait entre la promesse unilatérale de vente et la formation de la vente. Pour cette raison, les juges du fond ont cru pouvoir considérer que le pacte devait toujours exister au jour de la signature du contrat de vente. C'était à tort.