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Le 14 février 2011
Ce propriétaire me dit qu'il veut résilier le bail car mon vendeur a été très négligent dans l'entretien des locaux. Est-ce qu'il en a le droit?
{{Question.}} Je suis locataire de murs d'un fonds de commerce que j'ai acquis récemment. La cession a été régulièrement signifiée au propriétaire des murs mais ce propriétaire me dit qu'il veut résilier le bail car mon vendeur a été très négligent dans l'entretien des locaux. Est-ce qu'il en a le droit?
{{Réponse.}} Un propriétaire bailleur ne peut, pour obtenir la résiliation du bail, reprocher aucune faute à un cessionnaire du fait des manquements de précédent(s) preneur(s) (Cass. 3e civ., 30 juin 2010, pourvoi n° 09-13754, SNC du 44 rue Mirabeau c/ Sté Chez Henry).
Dans cette affaire ainsi jugée, le preneur (locataire) d'un bail commercial venant aux droits de deux preneurs en vertu de deux cessions du droit au bail successives a assigné son propriétaire bailleur ainsi que son vendeur de fonds de commerce afin de les voir condamnés à la réalisation des travaux de remise en état de la partie habitation des lieux loués. Mais, à titre reconventionnel, le bailleur a demandé, d'une part, que les travaux soient mis à la charge des preneurs et, d'autre part, que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut d'entretien des lieux loués.
La cour d'appel de Caen a débouté le bailleur en considérant que l'état de vétusté de l'appartement était antérieur à la cession du droit au bail, de telle sorte que la responsabilité de la société cessionnaire ne pouvait être retenue des dégradations invoquées. Elle a affirmé que le cessionnaire ne peut être tenu responsable des manquements contractuels du cédant malgré la clause de solidarité insérée à l'acte de cession.
Le bailleur est allé en cassation. Il invoquait alors le principe selon lequel les cessions successives entraînent transmission des obligations du contrat de bail à l'égard du bailleur.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, sur le fondement des dispositions 1730 et 1732 du Code civil, au motif qu' "ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'état actuel de la vétusté de l'appartement avait été constaté avant que la société [cessionnaire] eût pris possession des lieux et que les dégradations en cause ne pouvaient dès lors lui être imputées, la cour d'appel en a exactement déduit que, si cette société était contractuellement tenue en vertu du contrat de cession de bail des obligations de la société cédante, il ne pouvait lui être reproché à faute par le bailleur pour obtenir la résiliation du bail des manquements des précédents preneurs".
Nous rappelons que le site de l'Office Notarial de Baillargues ne tient pas (plus) de foire aux questions. Nous répondons cependant à quelques questions d'intérêt général, comme celle qui précède. Pour obtenir des réponses à vos cas précis, voyez la page [CONSULTATION->http://www.onb-france.com/contact.php] du site.
{{Question.}} Je suis locataire de murs d'un fonds de commerce que j'ai acquis récemment. La cession a été régulièrement signifiée au propriétaire des murs mais ce propriétaire me dit qu'il veut résilier le bail car mon vendeur a été très négligent dans l'entretien des locaux. Est-ce qu'il en a le droit?
{{Réponse.}} Un propriétaire bailleur ne peut, pour obtenir la résiliation du bail, reprocher aucune faute à un cessionnaire du fait des manquements de précédent(s) preneur(s) (Cass. 3e civ., 30 juin 2010, pourvoi n° 09-13754, SNC du 44 rue Mirabeau c/ Sté Chez Henry).
Dans cette affaire ainsi jugée, le preneur (locataire) d'un bail commercial venant aux droits de deux preneurs en vertu de deux cessions du droit au bail successives a assigné son propriétaire bailleur ainsi que son vendeur de fonds de commerce afin de les voir condamnés à la réalisation des travaux de remise en état de la partie habitation des lieux loués. Mais, à titre reconventionnel, le bailleur a demandé, d'une part, que les travaux soient mis à la charge des preneurs et, d'autre part, que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut d'entretien des lieux loués.
La cour d'appel de Caen a débouté le bailleur en considérant que l'état de vétusté de l'appartement était antérieur à la cession du droit au bail, de telle sorte que la responsabilité de la société cessionnaire ne pouvait être retenue des dégradations invoquées. Elle a affirmé que le cessionnaire ne peut être tenu responsable des manquements contractuels du cédant malgré la clause de solidarité insérée à l'acte de cession.
Le bailleur est allé en cassation. Il invoquait alors le principe selon lequel les cessions successives entraînent transmission des obligations du contrat de bail à l'égard du bailleur.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, sur le fondement des dispositions 1730 et 1732 du Code civil, au motif qu' "ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'état actuel de la vétusté de l'appartement avait été constaté avant que la société [cessionnaire] eût pris possession des lieux et que les dégradations en cause ne pouvaient dès lors lui être imputées, la cour d'appel en a exactement déduit que, si cette société était contractuellement tenue en vertu du contrat de cession de bail des obligations de la société cédante, il ne pouvait lui être reproché à faute par le bailleur pour obtenir la résiliation du bail des manquements des précédents preneurs".
Nous rappelons que le site de l'Office Notarial de Baillargues ne tient pas (plus) de foire aux questions. Nous répondons cependant à quelques questions d'intérêt général, comme celle qui précède. Pour obtenir des réponses à vos cas précis, voyez la page [CONSULTATION->http://www.onb-france.com/contact.php] du site.