Quand l'acquéreur se rétracte, le vendeur ne doit garder aucune somme versée

Mme Yvonne et ses enfants ont, par un acte sous seing privé en date du 21 novembre 2012, vendu à Mme Astride un bien immobilier situé à ..., pour le prix net vendeurs de 100 000 EUR, outre les frais d'acquisition et la commission de l'agence immobilière ; la réitération par acte authentique était prévue au plus tard à la fin du mois de février 2013, et Mme Astride a versé la somme de 10 000 EUR sur un compte séquestre.

Par un autre acte sous signature privée en date du 5 décembre 2012, les vendeurs ont autorisé l'acquéreur à occuper immédiatement le bien, moyennant une indemnité de 700 euro par mois.

Mme Astride a informé les vendeurs, par lettre recommandée du 17 décembre 2012, de ce qu'elle renonçait à l'acquisition et libérerait les lieux au plus tard le 31 décembre suivant.

Le notaire de l'opération a, le 4 janvier 2013, restitué à Mme Astride une partie du dépôt de garantie après retenue de 5 000 EUR au profit de Mme Yvonne et de 200,57 EUR à son profit.

Selon un acte sous signature privée de la même date, Mme Yvonne, "agissant tant en son nom personnel que se portant fort pour les autres copropriétaires" du bien vendu, et Mme Astride ont convenu de ce que cette dernière, ne donnant pas suite à son offre d'acquisition, ce qui était accepté la portée-fort, acceptait d'abandonner une somme de 5 000 EUR sur la somme versée en la comptabilité du notaire, pour le préjudice subi par les propriétaire et de régler à Maître B, notaire, le montant des frais engagés par lui, soit la somme de 200,57 EUR, le protocole entraînant la renonciation par chacune des parties à une action quelconque à l'encontre de l'autre.

Mme Astride a, le 11 octobre 2013, fait assigner Mme Yvonne, la venderesse et portée-fort des propriétaires, devant le tribunal d'instance pour voir condamner celle-ci à lui restituer la somme de 5 200,57 EUR, avec intérêts, outre paiement de 800 EUR au titre de l'article 700 CPC, et condamnation aux dépens.

La régularité de la rétractation exercée par l'acheteur n'est pas contestée. Le litige porte sur un accord conclu entre l'un des vendeurs et l'acheteur, selon lequel le dépôt de garantie de 10 000 EUR versé par l'acheteur lors de la signature de la promesse de vente ne sera restitué à l'acheteur qu'à hauteur de 4 800 EUR, l'acheteur acceptant que les vendeurs conservent 5000 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice et que le notaire recoive 200 EUR pour les frais d'acte. Or, il résulte des dispositions de l'art. L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation que, lorsque l'acquéreur d'un immeuble à usage d'habitation exerce sa faculté de rétractation, le professionnel, par l'intermédiaire duquel a été conclu l'acte d'acquisition et qui a reçu un versement de l'acquéreur, est tenu de restituer à celui-ci les fonds dont il est dépositaire dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. 

C'est en vain que le vendeur soutient que les 5 000 EUR conservés réparent le préjudice lié à la dégradation des lieux, occupés par l'acheteur pendant presque un mois. En effet, les lieux ont été restitués en parfait état et une indemnité d'occupation a été payée par l'acheteur. L'accord conclu vise donc à appliquer une sanction financière à l'acheteur qui s'est valablement rétracté. C'est dès lors à juste titre que l'acheteur demande au vendeur la restitution de 5 200 EUR.