Que devient l'indemnité DO en cas de vente de l'immeuble

En cas de transfert du bien la jurisprudence reconnait l'acquéreur désormais recevable à agir pour les dommages survenus antérieurement au transfert s'avère transposable aux dommages déclarés antérieurement à ce transfert.

Des locaux à usage industriel réceptionnés en février 1993 ont fait l'objet en cours de garantie décennale, d'importantes dégradations du revêtement de sol en carrelage.

En février 2000, une déclaration de sinistre a été envoyée à l'assureur dommages-ouvrage par le crédit-bailleur de l'époque, déclaration qui donne lieu à une proposition d'indemnité au cours de l'année 2000.

Puis le crédit-preneur devient le 28 décembre 2000 propriétaire de l'immeuble à la suite de la levée de l'option d'achat puis revend le même jour les locaux et signe à nouveau un contrat de crédit-bail avec le propriétaire.

L'assureur dommages-ouvrage invoquant une prescription biennale, notifie en 2004 son refus de règlement du sinistre.

La société venant aux droits du crédit-preneur ainsi que l'actuel crédit-bailleur assignent l'assureur dommages-ouvrage en indemnisation des préjudices subis.

Devant la cour d'appel, l'assureur dommages-ouvrage contestait sa garantie au double motif d'une part que le crédit-preneur et le crédit-bailleur ne pouvaient solliciter simultanément le bénéfice de l'indemnité d'assurance dommages-ouvrage et d'autre part que l'acte de vente du crédit-bailleur qui avait déclaré le sinistre en son temps n'avait prévu aucun transfert d'indemnité d'assurance.

La Cour d'appel suivant l'argumentation de l'assureur dommages-ouvrage devait rejeter les demandes formées par l'actuel crédit-bailleur et l'actuel crédit-preneur faute de démonstration d'un transfert du droit à l'indemnité pour le sinistre déclaré en février 2000 depuis les ventes du 28 décembre 2000.

Il était développé au soutien du pourvoi formé en particulier par le crédit bailleur, que l'acquéreur d'un immeuble a en principe seul qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur du vendeur garantissant les dommages à l'ouvrage même si la déclaration de sinistre a été effectuée antérieurement à la vente.

Il était au surplus rappelé qu'en toute hypothèse, l'actuel propriétaire était déjà propriétaire au moment de la déclaration de sinistre du 29 février 2000.

Au visa des art. L. 242-1 et L. 121-10 du Code des assurances ensemble l'art. 1792 du Code civil, la troisième chambre civile casse l'arrêt de la cour d'appel au motif qu'en statuant ainsi alors que, sauf clause contraire, l'acquéreur de l'immeuble a seul qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur garantissant les dommages à l'ouvrage même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente, la Cour d'appel a violé les textes susvisés.