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Le 21 octobre 2011
Le loyer pouvait donner lieu à réévaluation s'il était manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par 1/6e sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date
Selon les art. 10, alinéa 1er, 13 a) et 17 c), alinéas 7 et 8, de la loi du 6 juill. 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales; les dispositions de l'article 11 et de l'art. 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés; lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué; la hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat; toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La société civile immobilière (SCI) Hyéroise, propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X, a, le 29 juin 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué; les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la Commission départementale de conciliation puis les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé.
Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel a retenu que le contrat de bail faisait suite à un contrat de bail précédent dans le cadre duquel la Commission de conciliation avait été saisie, que cette commission a rendu le 21 nov. 2003 un avis constatant la conciliation totale des parties sur un loyer de 585 euros dans six ans avec une augmentation de 88,40 euro à étaler sur six années, que le bailleur qui a accepté en nov. 2003 que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en nov. 2009, à la somme de 585 euro, qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par 1/6e et qui rappelle expressément son accord dans son courrier du 15 janv. 2004, ne peut pas sérieusement soutenir que ce loyer est manifestement sous-évalué sauf à mettre à néant l'accord des parties en nov. 2003 et la sécurité des transactions.
En statuant ainsi, alors qu'au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer pouvait donner lieu à réévaluation s'il était manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par 1/6e sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date, la cour d'appel a violé les textes susvisés ainsi que l'art. 1134 du Code civil.
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- Cass. Civ. 3e, 12 oct. 2011
(N° de pourvoi: 10-20.122), cassation, publié au Bull. III
Selon les art. 10, alinéa 1er, 13 a) et 17 c), alinéas 7 et 8, de la loi du 6 juill. 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales; les dispositions de l'article 11 et de l'art. 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés; lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué; la hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat; toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La société civile immobilière (SCI) Hyéroise, propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X, a, le 29 juin 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué; les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la Commission départementale de conciliation puis les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé.
Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel a retenu que le contrat de bail faisait suite à un contrat de bail précédent dans le cadre duquel la Commission de conciliation avait été saisie, que cette commission a rendu le 21 nov. 2003 un avis constatant la conciliation totale des parties sur un loyer de 585 euros dans six ans avec une augmentation de 88,40 euro à étaler sur six années, que le bailleur qui a accepté en nov. 2003 que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en nov. 2009, à la somme de 585 euro, qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par 1/6e et qui rappelle expressément son accord dans son courrier du 15 janv. 2004, ne peut pas sérieusement soutenir que ce loyer est manifestement sous-évalué sauf à mettre à néant l'accord des parties en nov. 2003 et la sécurité des transactions.
En statuant ainsi, alors qu'au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer pouvait donner lieu à réévaluation s'il était manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par 1/6e sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date, la cour d'appel a violé les textes susvisés ainsi que l'art. 1134 du Code civil.
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- Cass. Civ. 3e, 12 oct. 2011
(N° de pourvoi: 10-20.122), cassation, publié au Bull. III