Il a été relevé au préalable que quoique les parties évoquent la résolution de la vente, la demande formée par les acquéreurs tant en première instance qu'en appel est fondée sur l'erreur qui vicie le consentement au visa des art. 1109 et 1110 du code civil, de sorte que la demande doit être requalifiée en demande de nullité de l'acte notarié d'acquisition du 28 décembre 2010.
Le compromis de vente et l'acte notarié portaient sur un bien entièrement libre de location ou occupation, sans obligation pour l'acquéreur de conclure un bail commercial avec une société d'exploitation.
Or, cette obligation résultait du règlement de copropriété en particulier en ses art. 9, 10 et 20 dès lors que la gestion de la résidence était confiée à un exploitant.
En effet, l'art. 20 du règlement de copropriété dispose que "seule la location meublée dans le cadre d'un bail commercial à consentir au profit de l'exploitant est autorisée' et l'article 10 fixe le principe selon lequel il est ainsi 'tant que l'ensemble immobilier constituera une résidence de tourisme dont un exploitant assurera la gestion".
Il importe peu qu'à la date de la vente le premier exploitant choisi par le promoteur, la société Antaeus, ait été sous redressement judiciaire et les baux conclus résiliés par l'administrateur judiciaire désigné, dès lors qu'une seconde société d'exploitation a été constituée par les copropriétaires entre eux dès le mois de mai 2010, ce dont l'assemblée générale tenue en présence de la SNC Sainte-Marthe a été informée à cette date, que dès le 26 août 2010, la société Alomea confirmait à la SNC Sainte-Marthe qu'elle reprenait l'exploitation de la résidence à l'exception de trois appartements, la situation ayant été régularisée par la signature formelle d'une convention entre le syndicat de copropriétaires et la société Alomea le 7 juin 2012, d'où il résulte que l'exploitation, qui n'avait été que provisoirement suspendue du fait de la défaillance du premier exploitant avait repris, de sorte que le deuxième alinéa de l'article 10 suivant lequel "à la fin de l'exploitation [..;] chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage et la jouissance à titre exclusif" n'était pas d'application, la fin d'exploitation au sens de cette stipulation s'entendant nécessairement, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, d'une fin d'exploitation définitive décidée par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise, faute de quoi les dispositions du règlement de copropriété demeuraient applicables.
Le moyen tiré de ce que la société Alomea aurait elle-même renoncé à prendre en gestion certains appartements restés propriété de la SNC Sainte-Marthe est à cet égard inopérant, en l'état d'un règlement de copropriété à caractère obligatoire qui s'impose à l'ensemble des copropriétaires et à l'application duquel les nouveaux acquéreurs se trouvaient nécessairement exposés à l'initiative de l'un quelconque d'entre eux ou du syndic.
Il sera au demeurant relevé que le courrier de la société Alomea du 26 août 2010 ne visait alors que trois appartements précisément identifiés dont aucun ne constitue le lot en litige dans la présente instance et que par son courrier du 16 novembre suivant elle se bornait à demander à la SNC Sainte-Marthe communication des actes de vente entre temps intervenus en soulignant les problèmes d'exploitation qu'une telle situation provoquerait.
Il en résulte que les acquéreurs se trouvaient tenus par les termes mêmes du règlement de copropriété et contrairement à la manifeste et commune intention des parties à la date de l'acte, de donner leur lot à bail à un exploitant commercial dès lors qu'il en existait un, se trouvant ainsi privés de la pleine jouissance personnelle de leur bien et de toute possibilité de location à un preneur de leur choix, ou, en cas de refus et en tout état de cause, exposés à une action contentieuse de ce chef.
Cette restriction d'usage et de jouissance d'un droit réel immobilier caractérise une erreur sur la substance même de la chose qui prive d'effet le consentement donné dans ces conditions.
Ni la SNC venderesse ni le notaire ne sont fondés enfin à récuser l'erreur sur la substance de la chose vendue au motif que le règlement de copropriété a été annexé à l'acte le jour même de la signature, dès lors qu'ils soutiennent l'un et l'autre à tort comme cela vient d'être exposé que ledit règlement de copropriété n'édictait nulle obligation à la charge de l'acquéreur en l'état de la cessation d'activité de la société Antaeus, premier exploitant de la résidence, de conclure un bail commercial avec un autre exploitant.
Il leur appartenait, au contraire, précisément compte tenu de cette circonstance et à règlement de copropriété constant, le premier en sa qualité de vendeur professionnel qui n'ignorait rien de la ferme volonté des acquéreurs de lots de constituer une société de gestion pour poursuivre l'exploitation ensuite de la défaillance de la société Antaeus, le second, rédacteur du règlement de copropriété litigieux et de l'acte de vente, au titre de son devoir de conseil et d'information, d'appeler spécialement l'attention des acquéreurs sur la portée du règlement de copropriété dans l'hypothèse où la gestion de la résidence serait continuée par une autre société d'exploitation, hypothèse d'autant plus probable qu'elle était la seule de nature à permettre aux acquéreurs précédents de bénéficier du dispositif de défiscalisation à raison duquel ils avaient acquis leurs propres lots, ce que ni le notaire qui l'avait été pour l'ensemble de l'opération projetée par le promoteur Sainte-Marthe ni cette dernière, venderesse, ne pouvaient, à la date de l'acte, ignorer.
En cet état, la nullité de la vente sera prononcée dans les termes retenus au dispositif et les fautes de la SNC Sainte-Marthe d'une part et du notaire d'autre part sont retenues pour les motifs ci-dessus.
Le jugement déféré est infirmé en ce sens.
- Cour d'appel de Nîmes, Chambre civile 2, section A, 22 février 2018, RG N° 15/05389