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Le 14 octobre 2003
Suite à la réclamation du locataire à l'encontre d'une imputation sur le dépôt de garantie de charges anciennes et de frais d'état des lieux 1 -Il a été jugé que se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers, ainsi que tout ce qui est payable à l'année ou à termes périodiques (article 2277 du Code civil). Les charges, qu'elles soient provisionnées ou non et que la provision ainsi accompagne tout terme de loyer ou qu'elles soient payables à l'année sur justifications, sont payées à termes périodiques. La propriétaire d'un appartement qu'elle louait à des époux, les a assignés en paiement de sommes au titre de la régularisation de charges et des frais de constat d'établissement par huissier de l'état des lieux de sortie. Pour débouter la propriétaire de sa demande, le tribunal a retenu qu'elle était intervenue trop tardivement, "ce qui ne permettait pas aux locataires de vérifier les montants qui leur étaient imputés. La Haute juridiction civile casse la décision aux motifs qu'en statuant ainsi, alors que le paiement des charges sur justificatifs peut être demandé dans les limites de la prescription quinquennale, le tribunal a violé l'article 23, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 2277 du Code civil et, en outre, le tribunal qui n'a pas constaté que les locataires n'avaient pas été régulièrement convoqués par l'huissier de justice pour assister aux opérations du constat, a violé l'article 3, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989. Les charges récupérables sont exigibles sur justification et les actions en paiement des loyers et fermages se prescrivent par cinq ans. La Cour de cassation rappelle que si les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, le bailleur qui omet d'opérer cette régularisation annuelle va néanmoins pouvoir, dans la limite des cinq dernières années, exiger de son contractant une certaine somme au titre de la dite régularisation. 2. Dans la même espèce, le tribunal a retenu que le coût du constat, effectué non contradictoirement à la demande de la propriétaire, ne pouvait être mis à la charge des locataires. La censure est également intervenue sur ce point. Si un huissier intervient, les frais sont partagés entre les parties, qui doivent être averties par l'huissier, de la date et de l'heure de sa venue et ce, au moins sept jours à l'avance. Références : - €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=EQUX8910174L€Loi 89-462 du 6 juillet 1989 "Loi Mermaz"€€ loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Code civil, article 2277 - Cour de Cassation, 3e chambre civ., 27 mai 2003, (pourvoi n° 02-12253), cassation partielle d'un jugement du Tribunal d'instance d'Asnières-sur-Seine, 13 décembre 2001, avec renvoi devant le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt