Résiliation du bail commercial pour cause de loyers impayés ; calcul de l'indexation

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement de toute somme due au cours du bail ou après son terme ou d'exécution par le preneur d'une seule obligation légale ou réglementaire ou d'une seule des conditions du bail, il sera résilié de plein droit et sans formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une simple sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et resté sans effet.

Le libellé de cette clause est conforme à l'article L. 145-41 du Code de commerce disposant que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer délivré le 22 février 2019 vise tant les dispositions de l'article susvisé que la clause résolutoire figurant au bail. Il contient également un décompte des sommes réclamées correspondant au solde du loyer de mai 2018, aux loyers de juin, juillet, août 2018, au loyer de février 2019 et au solde de la taxe foncière 2018, soit au total la somme de 39 885 € dont il est déduit un versement de 4790 € en date du 17 septembre 2018 ce qui fait un solde débiteur en principal de 35 095 €.

Le loyer appliqué correspond à celui fixé dans le bail du 28 septembre 2011 d'un montant annuel de 74 790 € majoré des indexations successives selon les termes dubail à savoir "Le montant du loyer sera de plein droit ajusté chaque année au premier janvier, en hausse ou en baisse, proportionnellement aux variations de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E., l'indice de référence étant celui du premier trimestre 2009 soit 1503, et l'indice de comparaison ce lui du premier trimestre de l'année civile précédant celle au titre de laquelle le loyer sera révisé."

Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, cette clause de variation n'est pas contraire aux dispositions de l'article L. 112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier selon lesquelles "est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision."

En effet, le bail prenant effet au 1er janvier 2010, la première révision du loyer est intervenue le 1er janvier 2011 sur la base de l'indice de référence du 1er trimestre 2009 et par rapport à l'indice de comparaison du 1er trimestre 2010 soit une prériode de variation d'un an correspondant à la durée s'écoulant entre chaque révision. L'indexation appliquée par le bailleur pour la première fois le 1er janvier 2011 est en conséquence licite de même que l'indexation pratiquée pour chaque année qui a suivi, la période de variation étant toujours d'un an.

Compte tenu de l'indexation légitimement appliquée, en 2018 le loyer mensuel s'élevait à 6'842,07 EUR hors taxes, soit 8'210 EUR TTC ce qui correspond au montant du loyer mensuel visé dans le commandement de payer. Les sommes réclamées dans ce commandement sont ainsi exactes et l'intimée ne justifie pas en avoir réglé les causes dans le mois de la délivrance du commandement. La clause résolutoire est en conséquence acquise au 22 mars 2019 et le bail se trouve résilié de plein droit à cette date.

Le bail étant résilié, l'intimée est devenue occupante sans droit ni titre des locaux loués ce qui justifie son expulsion qui pourra intervenir au besoin avec le concours de la force publique.