En qualité d'héritier de M. Hervé J, décédé le 10 octobre 2012, M. Marc J a demandé à la société C immobilier, exerçant une activité d'agent immobilier à Arcachon, d'évaluer l'appartement type T2 avec parking dont le défunt était propriétaire dans cette même ville.
Par courrier du 31 octobre 2012, l'agent immobilier a évalué le bien entre 110'000 et 120'000 euro net vendeur.
Le même jour, M. Marc J a donné à la société C un mandat exclusif de vente de cet appartement pour un prix de 130'000 euro incluant la rémunération de l'agence (10'000 euro).
Selon compromis du 12 décembre 2012, puis acte authentique dressé le 29 mars 2013 par la SCP D, notaires, le bien a été vendu aux époux J au prix de 117'000 euro, outre la commission de 10'000 euro à la charge des acheteurs.
Le 16 avril 2014, l'administration fiscale a adressé à M. Marc J une proposition de rectification de droits d'enregistrement, pour un montant de 11'698 euro outre 562 euro de pénalités, en retenant une valeur vénale réelle de 143'000 euro pour le bien précité.
M. J a réglé ces sommes après commandement du 30 juin 2014.
Estimant que l'agent immobilier avait procédé à une mauvaise évaluation du bien et que la société de notaires avait manqué à son devoir de conseil, M. Marc J. les a vainement mis en demeure, puis les a fait assigner par acte du 17 mars 2015 devant le TGI de Bordeaux en indemnisation de son préjudice au visa des art. 1134, 1147 et 1382 (anciens) du code civil.
C'est à juste titre que le vendeur engage la responsabilité de l'agent immobilier, qui ne conteste pas l'évaluation faite par l'administration fiscale sur la base d'appartements situés dans le même immeuble.
L'agence immobilière a donc manqué à son obligation d'information et de conseil. Cette faute a fait perdre au vendeur une chance de refuser de contracter pour un prix de 117'000 euro, inférieur de 26'000 euro' à la valeur réelle de l'appartement, et de ne pas payer des intérêts de retard à l'administration fiscale sur une valeur d'actif successoral éludée. L'indemnisation ne peut être totale et la perte de chance sera fixée à 50 % en tenant compte de la part d'aléa propre à chaque vente immobilière, de l'intérêt que pouvait trouver le vendeur à contracter néanmoins avec les acquéreurs trouvés par l'agence, mais également de l'absence d'urgence particulière à la cession. L'indemnisation est fixée à 13'140 euro.
- Cour d'appel de Bordeaux, Chambre civile 1, 7 mars 2018, Numéro de rôle : 17/00422