Responsabilité des banquier et notaire dans une opération de défiscalisation immobilière

Monsieur et madame achètent, en vue de leur location dans le cadre d'une opération de défiscalisation, divers biens immobiliers, à l'aide d'un prêt.

Insatisfaits des résultats de l'opération, les acquéreurs assignent en responsabilité le banquier et le notaire.

La cour d'appel retient que la banque engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux pour manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde et écarte la responsabilité du notaire.

L'arrêt d'appel est partiellement cassé.

D'une part, l'objet et les effets des deux contrats étant distincts, la cour d'appel a pu, sans se contredire, retenir qu'à la différence du crédit, l'achat immobilier n'est pas disproportionné. Ayant relevé que les époux sont propriétaires de deux immeubles et disposent d'une épargne de plus de 86 000 euro, mais retenu que l'opération est néanmoins hors de proportion avec leurs moyens, compte tenu du taux d'endettement élevé et de l'évolution défavorable de leurs revenus, la cour d'appel a pu en déduire que la banque est tenue à leur égard d'une obligation de mise en garde, et que, faute de l'avoir exécutée, elle engage sa responsabilité contractuelle.

D'autre part, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller.

Cette obligation du notaire doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

En se déterminant par des motifs, impropres à exclure un manquement du notaire à son devoir de conseil, notamment quant aux conséquences de l'opération immobilière, dont il n'a pas soutenu devant la cour d'appel avoir ignoré le but fiscal, la cour d'appel ne donne pas de base légale à sa décision.