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Le 06 mai 2015
Faute d'obtenir l'annulation de la vente, les acquéreurs avaient aussi recherché la responsabilité de ce même notaire, pour ne pas avoir plus précisément attiré leur attention sur les risques d'insalubrité du local
Bien connu des habitants de la région parisienne, le phénomène des sousplex paraît moins tenir à un effet de mode qu'à la triste désillusion de candidats à l'acquisition d'un bien immobilier qui, face à l'explosion des prix et la rareté des offres abordables, en viennent aujourd'hui à envisager des solutions de logement encore totalement inédites à la fin du siècle dernier. Avec un peu d'imagination et les travaux adéquats, transformer un garage, une cave ou une buanderie en local d'habitation, en sous-sol n'a rien d'insurmontable. De plus en plus nombreux sont les propriétaires qui saisissent l'occasion de tirer profit de la vente de locaux aménagés de la sorte. Le problème est qu'un taux d'humidité important et une lumière naturelle quasi inexistante peuvent avoir raison de l'habitabilité de l'immeuble au regard des critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janv. 2002.
Une personne, locataire, avait déjà pu occuper un lot de copropriété composé d'une buanderie et d'un débarras transformés en logement, décide de l'acquérir pour le mettre à son tour en location. Or deux ans plus tard, un arrêté préfectoral déclarait les locaux inhabitables pour cause d'insalubrité. Logiquement, les acquéreurs pensaient alors attaquer en nullité l'acte de vente et, partant, de l'erreur qu'ils avaient ainsi commise lors de la vente sur les qualités substantielles du bien litigieux.
La Cour de cassation donne raison aux juges d'appel d'avoir estimé que les plaignants avaient valablement donné leur consentement, non seulement en raison du fait qu'ils avaient eu tout le loisir de se rendre compte, au gré des visites, de la situation du local, mais aussi parce que le notaire les avait dûment renseignés sur la transformation dont le bien avait fait l'objet, tout en portant d'ailleurs à leur connaissance la définition du logement décent.
Faute d'obtenir l'annulation de la vente, les acquéreurs avaient aussi recherché la responsabilité de ce même notaire, pour ne pas avoir plus attiré leur attention sur les risques d'insalubrité du local. Certes, l'officier public avait dans ce cas simplement été chargé de rédiger le compromis ainsi que de l'acte authentique de vente. Toutefois, dès lors qu'aucun agent immobilier n'était intervenu pendant la phase d'entremise et de négociation du bien entre les parties, la question se posait quand même de savoir si le notaire aurait dû lui-même s'en inquiéter au regard de la nature insolite du local, en se montrant plus méfiant quant à sa capacité à servir d'habitation.
La Cour de cassation rejette toute mise en cause du notaire, en estimant qu'il n'appartient pas au notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'agence immobilière.
Bien connu des habitants de la région parisienne, le phénomène des sousplex paraît moins tenir à un effet de mode qu'à la triste désillusion de candidats à l'acquisition d'un bien immobilier qui, face à l'explosion des prix et la rareté des offres abordables, en viennent aujourd'hui à envisager des solutions de logement encore totalement inédites à la fin du siècle dernier. Avec un peu d'imagination et les travaux adéquats, transformer un garage, une cave ou une buanderie en local d'habitation, en sous-sol n'a rien d'insurmontable. De plus en plus nombreux sont les propriétaires qui saisissent l'occasion de tirer profit de la vente de locaux aménagés de la sorte. Le problème est qu'un taux d'humidité important et une lumière naturelle quasi inexistante peuvent avoir raison de l'habitabilité de l'immeuble au regard des critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janv. 2002.
Une personne, locataire, avait déjà pu occuper un lot de copropriété composé d'une buanderie et d'un débarras transformés en logement, décide de l'acquérir pour le mettre à son tour en location. Or deux ans plus tard, un arrêté préfectoral déclarait les locaux inhabitables pour cause d'insalubrité. Logiquement, les acquéreurs pensaient alors attaquer en nullité l'acte de vente et, partant, de l'erreur qu'ils avaient ainsi commise lors de la vente sur les qualités substantielles du bien litigieux.
La Cour de cassation donne raison aux juges d'appel d'avoir estimé que les plaignants avaient valablement donné leur consentement, non seulement en raison du fait qu'ils avaient eu tout le loisir de se rendre compte, au gré des visites, de la situation du local, mais aussi parce que le notaire les avait dûment renseignés sur la transformation dont le bien avait fait l'objet, tout en portant d'ailleurs à leur connaissance la définition du logement décent.
Faute d'obtenir l'annulation de la vente, les acquéreurs avaient aussi recherché la responsabilité de ce même notaire, pour ne pas avoir plus attiré leur attention sur les risques d'insalubrité du local. Certes, l'officier public avait dans ce cas simplement été chargé de rédiger le compromis ainsi que de l'acte authentique de vente. Toutefois, dès lors qu'aucun agent immobilier n'était intervenu pendant la phase d'entremise et de négociation du bien entre les parties, la question se posait quand même de savoir si le notaire aurait dû lui-même s'en inquiéter au regard de la nature insolite du local, en se montrant plus méfiant quant à sa capacité à servir d'habitation.
La Cour de cassation rejette toute mise en cause du notaire, en estimant qu'il n'appartient pas au notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'agence immobilière.
Référence:
Référence:
- Cass. civ. 3e, 17 sept. 2014, n° 13-18.931