Suivant acte dressé le 4 février 1999 par X, notaire associé de la SCP Jean-Pierre X et Inigo Y, Mme Josette Z, usufruitière d'un bien dont M. Claude Z est nu-propriétaire, a consenti à la société AMCN un bail commercial à compter du 1er janvier précédent ; après avoir mis en demeure, le 29 mai 2007, la société AMCN de mettre fin à diverses violations du contrat de bail dont la conclusion, sans le concours du bailleur, de sous-locations du bien, Mme Z a délivré à la locataire un congé avec refus d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, prenant effet le 31 décembre 2007 ; la société locataire a assigné Mme Z, M. Z ès qualités, M. X et la SCP notaire en annulation du congé du 29 juin 2007, validation de la demande de renouvellement, subsidiairement, en fixation d'une indemnité d'éviction et déclaration de responsabilité du notaire pour défaut d'information sur les obligations du locataire en matière de sous-locations.
La société AMCN a fait grief à l'arrêt d'appel de dire que le défaut d'appel du bailleur à concourir aux actes de sous-location constituait un motif grave et légitime privant du droit à l'indemnité d'éviction.
Mais ayant relevé que le bail commercial liant les parties ne dérogeait pas à la formalité de concours aux actes de sous-location des locaux à laquelle le bailleur n'avait pas renoncé, la cour d'appel a exactement retenu que le défaut d'appel à concourir de la bailleresse était constitutif d'un manquement, aux dispositions du statut, dont elle a souverainement apprécié la gravité.
Et au visa de l'art. 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code :
Pour rejeter la demande de la société AMCN dirigée contre M. X et la SCP notariale, l'arrêt d'appel retient que l'on ne saurait exiger du rédacteur d'un acte qu'il informe par écrit les parties à celui-ci de toutes les obligations pouvant peser sur elles au cours de la vie du bail, qu'il incombait à la société AMCN de se préoccuper, lorsqu'elle envisageait de consentir des baux de sous-location, s'agissant d'une simple faculté, de s'interroger sur les conditions de validité de ceux-ci et de consulter un professionnel habilité et le cas échéant le rédacteur de l'acte.
En statuant ainsi, alors que le notaire, tenu, dans l'exercice de son devoir de conseil, d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu'elles poursuivent, doit, lors de la conclusion d'un contrat de bail commercial contenant une autorisation générale de sous-louer, informer les parties de l'obligation du preneur d'appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-locations, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
La formalité de l'appel du propriétaire bailleur lors de la sous-location d'un bail commercial est essentielle ; elle est souvent sanctionnée par les tribunaux. Les praticiens en particulier les notaires amenés à établir cet acte s'exposent à engager leur responsabilité s'ils ne rappellent pas à leurs clients locataires commerciaux la nécessité d'appeler le bailleur à l'acte, dans les cas où la sous-location est autorisée.
- Cass. Civ. 3e, 6 octobre 2016, pourvoi n° 14-23.375, F-D