Rétractation de l'offre de renouvellement, prescription de l'action en répétition des loyers

Si l'art. L. 145-57 du Code de commerce permet au bailleur durant l'instance en fixation du prix du bail renouvelé et jusqu'à un mois après la fixation du nouveau loyer, de refuser le renouvellement, sa renonciation à cette offre doit s'opérer dans le délai de la prescription biennale
Madame R est titulaire d'un bail commercial du 2 janv. 1987 portant sur des locaux situés à [...] appartenant à la SCI HENRY. Ce bail a été renouvelé pour la période du 1er janv. 1996 au 31 déc. 2004 contre un loyer annuel de 36.000 francs (5.488,16 euro). Le 6 juin 2004, la SCI HENRY a donné congé à Mme RICOME avec offre de renouvellement et pour un nouveau loyer de 11.400 euros. Le 16 juin 2004, Mme R, locataire, a accepté le renouvellement du bail aux mêmes conditions du bail précédent. Diverses discussions se sont engagées entre les parties sur le nouveau loyer.

Le 2 sept. 2008, la SCI HENRY, propriétaire, a délivré à Mme R un congé réitératif contenant rétractation de son offre de renouvellement et offrant de payer une indemnité d'éviction.

Mme R a contesté ce nouveau congé et a prétendu que le bail s'était renouvelé aux clauses de l'ancien bail notamment en ce qui concerne le loyer.

{{Sur le congé du 2 sept. 2008 rétractant l'offre de renouvellement :}}

Si l'art. L. 145-57 du Code de commerce permet au bailleur durant l'instance en fixation du prix du bail renouvelé et jusqu'à un mois après la fixation du nouveau loyer, de refuser le renouvellement, sa renonciation à cette offre doit s'opérer dans le délai de la prescription biennale de l'art. L. 145-57 du même code.

C'est très justement que le premier juge a constaté que la rétractation de l'offre de renouvellement n'était pas intervenue dans le délai de cette prescription et a prononcé la nullité du congé du 2 sept. 2008.

La confirmation de cette disposition s'impose, la SCI HENRY y acquiesçant.

{{Sur la prescription et la recevabilité de l'action en répétition du trop versé des loyers :}}

L'action en répétition des loyers ne ressort pas des dispositions du statut des baux commerciaux et n'est pas soumise à la prescription biennale de l'art. 145-60 du Code de commerce . Elle est régie par les règles du Code civil et s'avère de 5 ans. Il n'est pas contesté que Mme R a exercé son action dans ce délai de 5 ans et son action ne s'avère pas prescrite.

Vainement la SCI HENRY conteste-t-elle la recevabilité de l'action en répétition de l'indu de Madame R au motif que cette dernière a payé le loyer sans erreur de sa part. En effet l'art. 1376 du Code civil énonce : "Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu". Par application de ce texte, le paiement effectué en connaissance de cause ne fait pas obstacle à l'exercice par son auteur de l'action en répétition de l'indu.

L'action de Mme R ne peut être rejetée pour ce moyen et s'avère recevable.